三四线楼市样本调查：浙江台州楼市躁动“狂欢”

三四线楼市样本调查：浙江台州楼市躁动“狂欢”

本报记者/刘颂辉/台州/上海报道

浙江台州是长三角地区的第16个城市，也是长三角最南侧的地级市。北接宁波，南面是温州，在杭州等地密集推出房地产“紧箍咒”之下，台州成了开发商关注的地级市之一。

近日，《中国经营报》记者实地走访台州楼市注意到，除了本土的方远房产，台州还吸引了绿城、中梁、祥生、新城、阳光城和荣安等外来开发商“掘金”。2020年，7家房企首次进军台州市场，其中，不乏龙湖、中天等品牌企业。

市场的持续火热引起监管层的注意，2020年11月，台州在原有的调控措施基础上，推出“新房限售3年”的新政。不过，时隔两个月，记者调查发现，新盘价格和土拍价格上涨，开发商一推出房源反而被市场快速消化。市场中存在鼓吹涨价风现象，在荣安地产股份有限公司（000517.SZ）和中天美好集团有限公司（以下简称“中天美好集团”）的楼盘现场还介绍起房屋抵押经营贷交首付的业务，工地的房子刚打完地基建至一层，售楼处就开始冻结客户资金，热火朝天地开启预售。

针对旗下项目的销售和开发情况，记者多次致电中天控股集团有限公司下的中天美好集团，综合管理部一名王姓负责人表示，已转交给集团营销负责人回应，然而，截至发稿记者尚未收到公司方面的回复。

房价暗涨

李小倩（化名）是方远房产的一名销售人员，公司的总部位于浙江台州，是当地规模较大的房地产商之一。

1月20日，在椒江区东环大道的方远房产销售展示中心，她回顾过去一年的房价变化，鼓励购房者“早买早赚到”。当然，对于没有购房意向的人，她也显得不太积极。

“2020年上半年和下半年买一套房，总价能相差50万~60万元，不用担心这里的房子没人要！”李小倩说，上半年一套天辰誉府100平方米的房源折后价格大概1.5万/平方米，如今同在椒江区的天曜誉府的房源开盘均价要高出4000~5000元/平方米，“刚开始天辰誉府卖得慢，土拍价格出来后，剩余房源一口气就全卖完了，还得托关系才买得到。”

时间回到2020年6月3日，台州湾集聚区经四路东侧、体育场路北侧宅地迎来出让，经过超3小时共170轮竞价，最终台州经济开发区方远城发置业有限公司在十多家房企的争抢中，以117800万元斩获，溢价46%，成交楼面价8829元/平方米，创下台州中央创新区板块楼面价新纪录。这意味着，在售的天曜誉府楼面价，比一年半之前天辰誉府成交楼面价高出3000元/平方米。

据李小倩介绍，过去一年里，台州房地产市场除了在疫情严重时期受影响，下半年一直火爆，台州民营经济发达，银行对于小企业贷款的利率不高，“很多客户买房都是一次性付款，他们有自己的营业执照，向银行申请小微企业贷款，然后一次性投入房地产。”

好地研究院的统计数据显示，2020年，台州市商品房供不应求，供应面积927万平方米，同比上涨61%；成交面积962万平方米，同比上涨92%；成交均价11479元/平方米。其中，台州市区商品房供应443万平方米，成交408万平方米，同比上涨均超50%。温岭商品房成交面积151万平方米，临海商品房成交面积165万平方米，同比涨幅均超100%，且均为供不应求。

据台州市房管部门的数据显示，2020年，台州全市新建商品房销售95506套，成交创新高。其中，住宅成交51530套，同比增长43%。

在荣安棠樾售楼处，销售人员陈晓龙也告诉记者，按照领导的要求，一期与二期的房源单价肯定有500元以上的价格差，“其实二期楼层和楼栋位置基本上和一期没有差别，房源均价却要贵五百元，大面积房源的总价相当于上涨数万元。”

有楼盘拿证前即称需冻资选房

楼市一片看好，为了快速销售回款，开发商更是鼓吹涨价，增加购房恐慌。记者实地走访发现，台州的房地产销售并不要求楼房开发建设到二分之一或者封顶，有的楼盘刚建到一层就开始预售，售楼处甚至是装修声和卖房声交替，一片嘈杂。

据浙江省住房信息网披露，1月26日，位于台州市黄岩区绿汀路的翰林雅境小区8#、10#、11#、12#、13#幢取得预售许可证，批准总面积为240036.24平方米。

不过，1月20日，记者在翰林雅境项目看到，数台打桩机器停在工地现场，内部到处堆放着建筑材料，靠近工地门口的一幢建筑，外表搭设了脚手架，工人们在进行施工。一名工作人员介绍，项目有13幢楼，正开发的一幢楼建到第一层，其他楼栋大多还在打地基。

走到翰林雅境的售楼处，大门口有几名工人在铺设绿化设施，路面还铺着木板，与精致装修的售楼处大堂显得格格不入。

据一名销售人员介绍，项目由12幢11层的洋房和1幢物业用房组成，住宅共633户，户型面积有119平方米和139平方米，首次开盘推出8号楼和13号楼，均价约为1.4万元/平方米。“目前很多房源已经冻资落位了，可以将10万元存在农业银行卡上，先冻资先选房。”该名销售人员表示。

在楼盘现场，记者看到，广告牌以附近的楼盘拿地价格对比，打出“一街之隔，涨势已定”的标语，门口的巨幅红色广告牌更是写道“土拍大热房价水涨船高”。

记者注意到，2020年11月4日，台州市曾发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知规定，全市将实行住房限售政策，在市区新购住房自取得不动产权证书满 3年后方可转让。同时，加强房地产市场监管监测，对发布虚假广告或房源信息、制造虚假信息恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、不执行明码标价规定、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的行为，相关部门依法依规严肃处理。

上述翰林雅境的销售人员还称，首付不够的情况下，可以拿家里人的房子在银行抵押经营贷，将钱转到亲戚名下，或者取出现金，千万不能直接转给自己，抵押款项就可以放在首付款里买房。

公开资料显示，翰林雅境由中天美好集团开发建设，公司自2020年入驻台州市场，开发有翰林雅境和望江府两处项目，大股东为中天控股集团有限公司。官网显示，中天美好集团下辖30多家房地产开发子公司和中天美好生活服务集团、资产公司、代建公司，深耕环杭、环沪、浙中、苏北等核心区域市场和长沙、西安、乌鲁木齐等省会城市，年开发面积逾600万平方米。2019年，公司全口径收入253亿元。

专家提醒需理性购房

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，房屋抵押经营贷款相当于加杠杆买房，如果操作成功，相当于违规资金流入房地产市场，一旦楼市发生波动，将是增加市场的风险。

他同时提到，台州的经济水平不如宁波和温州，楼市发展节奏偏慢，但是近几年，随着长三角房地产溢出效应显现，当地的楼市也慢慢开始受到关注。

克而瑞浙江区域机构认为，台州属于内生型城市，这类城市区域经济强劲，民间财富充沛，呈现典型的内生型发展特征。

2021年1月26日，台州路桥区一宗低密住宅地块出让，经过6个多小时共327轮竞价，德信地产以总价24.38亿元竞得，溢价35%，成交楼面价15360元/平方米（未考虑配建、无偿返还等因素），无偿返还住宅建筑面积6000平方米。随着地块高价成交，附近板块的热度也逐步提升。

好地研究院的统计数据显示，2020年，台州市区全年土地市场热度较高，上半年相对稳定，年末因为杭州、宁波供地减少，大量房企聚焦台州，多宗地块以“上限价+自持”成交，市场热度一时无两。全年呈现阶段性成交，6月为成交顶峰，11月楼市新政发布，成交均价反而攀升，溢价率全年相对稳定，市场持续热度。

好地研究院浙江区域院长朱祖渊表示，台州一些板块的土地创下高价，无疑对于后续的房价上涨有所推动，但是房企拿地的时候也更应该考虑风险问题，理性拿地而不是拼命给未来增加预期。

对于楼盘销售的问题，朱祖渊直言，正常来说，房地产项目至少要等工程出地面之后才能够预售。而实际销售中，由于市场形势好，房企加快项目回款，会采取提前预定等经营行为，其实是违规打擦边球的做法。提醒购房者要理性购房，如果一些楼盘提前预售，企业的资金实力不够或者抗风险能力不足，未来若市场行情回落，项目将有出现烂尾的可能。

台州市住房和城乡建设局房地产市场监管处方面表示，楼盘的房源需至少建设两层（包含地下室）才可以申请预售，对于翰林雅境项目的开发进展，将向黄岩区住建部门汇报后再作处理，具体情况等待现场核实。记者转而联系到黄岩区住建局房产科，一位苏姓负责人表示，有工作人员踏勘辖区内的楼盘，符合条件就发放预售许可证。但对于上述项目的进展和预售许可的条件，该负责人未予正面回应。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读