千亿上新|华发股份华东区域土储紧张 融资成本下降却踩两条红线

出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时，规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬，疫后销售强劲反弹，最终全年的销售目标并未受到太大影响，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家，有进有出，排名也较此前发生了较大变化。数据显示，2020年1-12月，43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元，较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。

华发股份经过在房地产领域40年的耕耘，逐步形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的“一核两翼”新格局。同时以珠海市场为大本营，实施全国化战略，2020年销售额首次突破千亿。

加强全国化布局 华东地区土地储备紧张

根据克而瑞数据，2020年，华发股份实现全口径销售额1205亿元，相比2019年增长30%，排名从2019年的39名上升到2020年的34名。

快速跻身千亿行列得益于公司全国化布局战略的加快实施。值得一提的是，2017-2019年，公司的土地储备分别为877.11万平方米、750.4万平方米和697.48万平方米，土储水平有所下滑，千亿之后能否保持增速值得关注。

根据2019年全年销售额，公司在珠海区域的销售额占比有27.76%，华东地区占比最高，为40.66%。然而公司的土储分布相对于销售分布错位，作为销售额最高的华东区域，土地储备只占8.31%，土储相对不足。

从城市能级来看，公司重点布局核心一、二线城市。2020年上半年公司获得土地（合并口径）计容建筑面积合计约 200.65 万㎡。新增土地储备位于珠海、广州、南京、苏州、绍兴等多个城市，同时，公司还在珠海、佛山等城市推进城市更新工作。近两年一、二线房地产市场表现整体偏好，公司对于一、二线城市的拓展，一方面可以推动销售额的增长，一方面可以有效避免单一市场带来的风险。

负债高企踩两条红线 平均融资成本下降

房地产是资金密集型行业，许多房企靠着较高的杠杆率一路扩张，但融资政策收紧给了高负债房企当头一棒，降负债成了不少房企的首要任务。华发股份经历了快速扩张同时也面临着负债高企的局面。

公司的期末负债融资总额处于上升趋势，从2015年的573.86亿元上升到2019年的1057.23亿元，与此同时，公司的平均融资成本呈下降趋势，由2015年的9.17%下降2.82个百分点至2019年的6.35%。

截至2020年9月30日，公司的有息负债为1230.67亿元，相比年初增长28.8%，短期有息负债/长期有息负债的比例为45.95%，相比年初下降16.74个百分点，负债结构有所改善。

以“三道红线”作为衡量标准，华发股份扣除预收账款后的资产负债率为78.58%，净资产负债率为148.35%，现金短债比为1.19，按照规定，公司的踩中两条红线属于“橙色”档，有息负债规模年增速不得超过5%。

对于普通股权，无论大股东还是少数股东，其分配得到的利润占比及分配时点应保持一致，对于明股实债，少数股东损益并非等于权益比例*净利润。近年来公司的少数股东权益占比均远高于少数股东损益占比，需要警惕明股实债风险。

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