揭秘“14万买556个车位”之谜 谁在说谎？

文 | 刘娜

12月31日，湖北武汉一小区某业主购买556个车位，高价出售、只卖不租，引发其他业主不满。据了解，该车位4万的价格卖给当事人许女士，转手叫卖14万。部分业主怀疑交易的真实性，暗示是物业或者开发商行为。

对此，许女士表示，“都是业主臆想的，”购买车位是合法的，有何不可。目前，业主和许女士各执一词，

实际上单一业主买下大量车位，抬高价位的情况屡见不鲜，地产业内人士指出，“开发商自持出租车位可能20年才回本，如果5年能全卖出去，对于开发商来说是超预期的。”因此出现了买卖车位的“特殊商业模式”，即个别开发商是将所有或大量车位交给第三方公司去独家销售，这样开发商可以快速回笼资金。

“4万买入转手卖14万” 556个车位只卖不租

12月30日，湖北武汉新世界恒大华府的居民发现，小区内556个地下停车位被某位业主一次性买走。该名业主买走车位后只卖不租，按照每个车位单价14万元的价格售卖。

“开发商以4万的价格卖给许慧，许慧以14万的价格卖给业主，为了配合开发商卖车位。”业主余先生表示。有业主认为，买下全部车位需要5000万至6000万元，怀疑交易的真实性，暗示是物业或者开发商行为。

“这个都是业主臆想的，我能不能买这些车位？”购买人许女士回应称，购买车位是合法的，有何不可。

“（业主）可以怀疑任何事情也可以怀疑任何人，但是交易一定是合理合法合规的。”该小区的物业公司——湖北省武汉市新世界恒大华府物业负责人表示，许女士的交易是合法的，物业无权干涉。

小区业主李女士称，“物业连夜在车库装了地锁，禁止临停收费的业主车辆进入，但是却对社会车辆开放。”李女士表示，因为该业主未在小区出现过，一次6000多万买车位也让人匪夷所思。

业主余先生认为，物业或者开发商将500多个车位用4万元卖给同一个人，并且这个人不出租，用14万的价格出售，远高于原来的价格。

两方各执一词 揭秘556个车位之谜

对于566个车位的归属，业主、购买车位的许女士各执一词。尽管新世界恒大华府物业负责人回应称“交易合法合规”，还是有很多业主不相信这比交易的真实性，质疑这是一笔虚假交易，是为抬高车位价格。

“我们看到一份长山社区出的会议纪要，肯定了这556个车位的所有权属于开发商，不属于许慧。”新世界恒大华府业主石先生表示。

而购买物业的许女士则坚称，自己拥有556个车位，并且合法。“我们的行为都是合法的，你可以过来买。没说不卖给你们。我也可以拿出来一部分租，都是可以商量的。”

许女士还表示，“有一些业主存在过激行为，一些业主不愿意购买车位，所以做出过激行为，把车停在车库入口处，堵住车库入口。这种过激行为我觉得不对，是违法的。但是堵车位就是违法的。”

图：协调会会议记录

对于许女士所说的过激行为，石先生说，“真实的情况是，物业把地下停车库的闸关了，不买车位不让进。业委会多次找政府部门投诉，不是她说的那样。”

对于车位究竟是不是归属于许女士，业主石先生则表示，“会议纪要显示产权不属于许女士，12月28号的那个协调会是我们最近一次协商车位的事情。”

会议纪要显示，新世界恒大华府开发商将556个车位打包卖给许女士，其中156个车位是有产权车位，可以出售；其余400个车位是人防车位，只可以出租。

对于“只卖不租”，许女士表示，具体租赁和售卖的方式已经全部打包给第三方销售公司，销售公司去定售卖还是出租，自己没有过问。

买卖车位的特殊商业模式：哄抬价格 快速回笼资金

实际上，单一业主豪掷车位，抬价出售的情况不是个案。

据《北京青年报》报道，2018年长沙某小区一业主一人购入133个车位，花费大约600万元，设地锁后向其他业主高价出售。事件发生后，为了优先首次购车位业主，防止类似事件发生，执法人员要求开发商对车位销售政策进行调整。

另据搜狐新闻报道，广州一小区业主以5万的价格购买了190个车位，以10万一个的价格将车位卖给其他业主，遭到其他业主的抵制。

类似某一个业主大量购买车位，以抬高价位的状况频频出现，某地产业内人士解释称，“如果开发商自持出租，可能20年才回本，对开发商来说，如果5年能全卖出去，那当然是个超预期的赚钱效应。这时候有个第三方出来做这个事情，独家销售。这样开发商可以快速回笼资金。”

因为可以快速回笼资金，还出现了买卖车位的“特殊商业模式”，即个别开发商是将所有车位交给第三方公司去独家销售。这样开发商可以快速回笼资金。

“（这样）规避了法律风险，开发商如果自己‘只售不租’的话有违规甚至违法的风险，但是小区内的个人业主就没这个限制。”上述业内人士表示。

律师：严重侵犯其他业主平等受让权

小区业主大量买入车位后高价出售，这样囤货居奇、抬高价位的事情时有发生，那么这样的行为合法吗？其他业主应当如何维护自身权益？

对此，上海大邦律师事务所合伙人张帆表示，上述行为是不合法的。首先，这种一次性购买所有车位的法律行为，是开发商或物业和这位所谓的“业主”之间的买卖合同。

根据《合同法》的第52条第2款：恶意串通，损害国家、社会或第三人利益的合同无效。以及，《民法典》中的第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

张帆认为，买卖合同受《合同法》约束，出售事宜未告知所有业主且后续的只高价出售不出租的行为，严重侵犯了其他业主的平等受让权或使用权，因此上述行为是不合法的。

因此，张帆建议业主，其他业主可以依据上述法律，主张（物业/开发商给大量购买当事人的）转让车位行为无效，恢复原状。如果事情2021年1月1日之前发生，那么适用《合同法》；之后发生，则适用于《民法典》。

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