认购不足、开盘破发，大唐地产IPO“闯关”成功后前路仍艰难

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三闯港交所的大唐地产终于叩开了港股的大门，可惜市场对这位“后进生”的热情并不高。

12月11日，大唐地产与“盲盒第一股”泡泡玛特同时登陆港股，但市场对二者的态度则迥然不同：前者开盘价报4.56港元，与发售价持平，很快转跌破发，盘中跌幅一度逼近20%；后者则高开100.26%，市值一度冲破1000亿港元。

资本市场并不高涨的热情在发售阶段已有所体现。12月10日，大唐地产披露的股票发售结果显示，香港公开发售合共收到5741份有效申请，认购合共2548.5万股香港发售股份，相当于根据香港公开发售初步可供认购股份总数的约0.76倍；国际发售部分获得约1.32倍轻微超额认购。

大唐地产被市场报以冷淡态度的背后是并不理想的基本面。2020年上半年，大唐地产实现营收17.85亿元，同比下降29.32%；净利润0.89亿元，同比下降75.64%。

业绩大幅走低的同时，对比监管划出的“三道红线”，大唐地产踩中两道。截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%，净负债比率将为128.5%，现金与短期借款比率将为1.34。

有投资者直言：“站在机构的角度，有那么多房企可以选，为什么要选择这家？”

股价跌宕

大唐地产的股价并未全程保持在破发的尴尬局面中。

在股价大跌19.96%，触及3.65港元的低谷后，大唐地产的股价开始回升，至10点36分达到发行价4.56港元，并基本保持在这一价格，直至收盘前两分钟，股价被小幅拉升，最终0.66%的涨幅收盘，报4.59港元。

值得一提的是，除了股价表现不佳，大唐地产成交量同样低迷，首日成交量约为1985.1万股。而规模较小的上坤地产在上市首日的成交量超过了3000万股。

有不愿具名的券商分析师向记者分析，出现破发情况，“更多的还是公司没有得到投资人的认可。而股价保持稳定因为有绿鞋机制”。

“行业调控持续和行业竞争加剧、市场集中度快速上升，让资本市场对中小房企的未来信心不足。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出，“同时，在大量中小房企蜂拥上市的情况下，大唐地产的基本面不太好，规模偏小、增长乏力，无特别亮点。”

事实上，2020年之前，大唐地产的业绩保持着明显的上涨趋势。据其今年6月份提交的第二份招股说明书，2017年-2019年间，其分别实现营收40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元；净利润分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元。

但2020年上半年，大唐地产的业绩大幅下挫，其在前6个月实现营收17.85亿元，同比下降29.32%；净利润8997.10万元，同比下降75.64%；归母净利为7298.70万元，同比下降81.71%。

大唐地产方面表示，这主要是由于2020年上半年期间已交付的总建筑面积以及每平方米平均售价下降。

同期，大唐地产的毛利率也出现了明显波动。2017-2019年，其毛利率分別为24%、27.8%、27%；2020年上半年这一指标则从2019年同期的37.5%跌至23.3%。

大唐地产称，今年上半年毛利率的波动主要是由于物业销售毛利率下降，其在2019年上半年交付了利润率相对较高的若干大型物业（如漳州大唐印象），而2020年上半年若干物业的交付建筑面积较大，但平均售价较2019年同期低。

大唐地产财务总监兼资金总监刘伟平在11月下旬举行的交流会上亦表示，上半年财务数据下滑主要和项目交付时点有关，交付集中在下半年，预计全年会实现增长。

净负债率回升

业绩或许能在年底得到顺利修复，但将居于高位的净负债率降至红线标准以下就不是件容易的事情了。

大唐地产招股书显示，2016年、2017年时，其净负债率高达1085.3%、1087.9%。2018年该项指标骤降至408.8%，截至2019年底则已经降低至119.2%。距“净负债率不超过100%”的红线仅一步之遥。

对于净负债比率的大幅度下降，除了因保留盈利于2017年至2019年持续增加、偿还借款之外，大唐地产亦坦言，还由“本公司股东注资于2019年增加所致”。

诸葛找房数据中心分析师王小嫱曾向记者表示，大唐地产净负债率的下降并不完全是由于企业内增长产生的销售收入，而后续净负债率和企业的运营情况以及战略策略息息相关，“当前现金流仍依靠企业股东注资的背景下，如果大唐地产持续扩张规模，净负债率有可能再回高位”。

另有不愿具名的业内人士则认为，“三道红线”中，大唐地产踩了两道，“不过有福信集团作为后台，整体而言资金链的问题比较小，目前的重点在于降杠杆。上市之后的融资情况预计可以得到改善，未来对福信的依赖程度减小。”

不过，截至今年上半年，大唐地产的净负债比率已回升至128.5%，较2019年底增加了9.3个百分点。

净负债率再度上涨则与借款总额的增加相关。据披露，2020年上半年，大唐地产的借款总额为81.91亿元，较2019年末的77.7亿元有所上涨。

而大唐地产表示，未来其预期产生更多债务，以完成在建物业及持作未来发展的物业，“我们亦可能须动用额外债务融资所得款项以收购土地资源”。

事实上，规模偏小的大唐地产在等待港交所最终点头的时间里，除了想尽办法降负债，还在疯狂拿地扩储。

大唐地产执行董事兼总裁郝胜春称，大唐地产今年在招拍挂上新获取5宗土地，总占地面积19.5万平方米，分别位于福建、浙江、广东和四川等；通过收购获得了湖南、广西、四川宜宾等4家项目公司，土地储备总面积约98.5万平方米。

亿翰智库数据显示，截至2020年8月31日，大唐地产总土地储备1117.6万平方米，存续比为3年。

这尚不足以改变大唐地产布局单一的局面。据披露，在105个由大唐地产的附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业项目中，在福建漳州、广西南宁的土地储备分别为152.39万平方米和365.42万平方米，分别占总土地储备的13.64%、32.7%，合计占比接近半成，土储集中度仍然很高。

在大唐地产着力拓展的长三角及成渝地区，截至8月底，其拥有的项目数量分别为8个、5个，对应的土地储备分别约为60万平方米、50万平方米，占比皆在5%左右。

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