易德资本再谈"三道红线":房企进管理红利时代 地产股权成投资趋势

“三道红线”下土地市场热度下降

克而瑞监测数据显示，今年9月，全国300个城市的经营性土地总成交平均楼面价约2475元/平方米，环比下降7.9%；土地拍卖溢价率则降至14.8%，创今年4月以来新低。其中，被住建部约谈过的成都、长春、沈阳等热点城市土地拍卖市场，溢价率环比均下行。

对此，克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，土拍市场之所以有所降温，除了9月土地供应及成交结构出现一些变化，也与房企自身对投资策略做出调整有关。

今年8月，被媒体称作“三道红线”的监管指标引发了关注。易德资本投资总监蒋铮鹤先生认为，所谓“三道红线”的具体标准，即是考察房企三个重要负债率：

1． 剔除预售账款负债率≤70%

财务报表当中，（总资产-预收账款）/（总负债-预收账款）小于等于70%。之所以要剔除预收账款，是为了避免数据失真，剔除之后才能真正说明房企的负债水平。

2． 净负债率≤100%

净负债率=（有息负债-货币资金）/权益，这个值必须小于等于100%。意味着净负债率必须小于权益，反映杠杆水平。

3． 现金短债比≥1

要求房企的不受限资金要比房企一年以下的短债要多，考量了房企现金流的水平，不至于发生现金流危机的情况。

国家对于“三道红线”的管控有以下几个条件：

1． 踩了三道红线的房企不允许增加有息负债

2． 踩了两道红线的房企有息负债增长率必须小于等于5%

3． 踩了一道红线的房企有息负债增长率必须小于等于10%

4． 未踩红线的房企有息负债增长率必须小于等于15%

蒋铮鹤先生认为，这说明国家对于房地产的有息负债率的管控比较严格，通过控制有息负债率来管控房企。由于现阶段房地产挤压了大量社会资金，并且其金融属性愈发强烈，一旦出现问题，将可能严重影响中国金融安全。“三道红线”目的是为了中国房地产行业和市场不出现大问题，能行稳致远。

把握房企管理红利阶段机遇

近日，在万科南方区域媒体会上万科董事会主席郁亮先生提到，如今“三道红线”的提出，影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。行业的重大游戏规则已经改变，影响所有的企业而不只是某些企业。郁亮先生指出，因为这次的监管是穿透式、全覆盖的。

他把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就赚到钱了。2002年之后，进入金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来。“三道红线”开始，进入管理红利时代。

蒋铮鹤先生表示，房企对“三道红线”会有短期及长期的两种考量。短期上，市场上会出现促销来加速房企资金回笼，以期顺利降负债，房企可能将为了完成目标而收缩战线。正是因为房地产行业的发展与变化，成为阿里携手易居进入房地产行业的重要原因之一。

长期上，如万科郁亮所言，房地产行业进入管理红利阶段，房地产公司将依靠精细化管理来挖掘利润。一方面是产品要有竞争力，在区域市场能够抓住客户；另一方面则体现在内部管理上，效率要提升成本要下降，这样才能挖掘出比平均利润更多的超额利润。

对于金融投资机构而言，地产股权产品更是大势所趋。债权产品会影响房企降负债的进程，也和资管政策倡导的方向不符。

蒋铮鹤先生表示，未来易德资本将把握房企管理红利阶段的机遇，在选择股权产品时，将不仅考察其项目的货地比、人口产业配套、都市圈等因素，还将优先选择与具有产品能力和精细化管理能力的房企合作。

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