国泰君安(香港)：恒隆地产予中性评级 目标价19.5港元

恒隆地产（00101 HK）的物业租赁收入贡献同比下降0.5%至41.84亿港元。内地的租赁收入同比增长8.9%至人民币20.62亿元，而香港的租赁业务受到的冲击尤为严重，收入同比收缩5.3%至19.07亿港元。内地和香港物业租赁业务的经营利润率均录得下降。核心净利同比下降10.6%至19.93亿港元，略低于我们的预期。恒隆地产维持中期每股派息17港仙。

卫生事件和经济衰退继续给香港经济蒙上一层阴影。而内地的零售额受益于复苏，但上海以外地区及上海本地的增长势头却有所不同。恒隆地产于2020年上半年录得重估亏损为45.26亿港元，其中内地投资组合的亏损为23.07亿港元，香港投资组合的亏损为23.35亿港元。我们下调收入预测，以反映施工延迟以及较低的租金增长预期。

下调目标价至19.50港元，并将投资评级下调至“中性”。我们的目标价相当于较35.6港元的2020年每股估值有45%的折让。考虑到恒隆地产当前的股价，我们认为上涨潜力有限。下调至“中性”评级。我们的目标价相当于21.1倍/18.7倍/14.4倍2020/2021/2022 年核心市盈率和0.6倍 /0.6倍/0.6倍2020/2021/2022年的市净率。

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