三条红线大棒一来：富力就成了焦点中的焦点 富力冤吗？

原标题：云地产 | 富力，冤吗？

来源：云地产

2009年2月，深受世界金融海啸洗礼的富力，在北京富力万丽酒店搞了一场“中国地产凤凰涅槃”的活动。

鲜少在公开场合露面的张力亲自站台，并做了主题演讲。他上来就揶揄同行说，南方地产商老板不如北方的擅长演讲，大多数都在低头干事。

张力的意思是，像他这样的老板，更擅长闷声发大财。

隔空斗完北方的同行后，张力又将大宝剑指向了南方的同行，随即爆料碧桂园说：“有一次，我跟杨国强聊天，他说现在开工面积达到了千万平米，每月开支十几个亿，资金压力非常大，有些项目都在亏本卖。”

耿直Boy张力爆出这个大料后，整得他的公关团队大半夜不睡觉却在灭火。

张力亲自出马，意在澄清，富力活得很好。

其实不然。2007年，受楼市火爆刺激，富力加大马力野蛮扩张，大举进军商业地产，将其负债率推高至139.5%。

这还不够爽。因这一年，富力以161亿元的销售额，将其排名拉升至行业第四，仅次于万科、绿地和中海，一跃成为“华南五虎”之首，并立下了又一“大梦”，那就是向万科发起挑战，要夺下全国第一的宝座。

富力双雄丰满的中国梦被突然来袭的金融海啸打碎了一地。

2008年，商业与住宅开发速度高达1：1的富力，也被传出与绿城一样，陷入了资金链紧绷的悬崖边。

当时的引爆点是，2007年，富力联合深圳鼎力砸下47个亿，夺下佛山地王，因无力按时缴纳土地款，而被没收了2.4个小目标的保证金。

此后，富力资金链紧绷的甚至濒临破产的传闻，甚嚣尘上。

因此，张力亲自出马，以澄清传闻，未料，聪明的张生却用同行的故事来装点富力的门面。

但不少业内大咖得出了一个出奇相似的结论：富力这轮又踏空了。

历史不会重演，但总会有惊人的相似。

最近，“三条红线”大棒落下来后，富力又一次被推上了风口浪尖。

壹

“三条红线”及此轮始于2016年的强势调控，对房企所造成的杀伤力，远比2008年那波来的更猛。

那年，唯一陷入债券兑付危机的，只有绿城，尽管像富力、恒大等狂奔者，压力山大，但最终被政策春风所“救赎”。

而这轮史无前例的调控风暴，已让王健林、王文学、黄其森等企业家老司机体验到了前进路途中的坑有多深。

大江水寒鸭先知。自郁亮喊出活下去之后，地产圈的寒气开始咄咄逼人。

比张力更耿直的李思廉在去年3月份公开说：“万科说活下去，是提醒我们活下去。”

与政策对赌习惯了李老板还斩钉截铁地说，海南岛2019年肯定会放松限购，“这是100%的”。

被称为“李生”的太平绅士李思廉话音刚落，有报道就指出，海南富力的项目吞了一片红树林。

紧接着在去年8月份的中报会上，当被问及融资收紧、市场表现不给力对富力的影响时，李思廉又说：“谁说今年市场差？看见哪个公司差了？一家都没有。”

话音刚落，李先生回去就发出一纸通知，暂停拿地，发动公司全员卖房。

真是太拼绅士不太平啊。

进入2020年，围绕在地产圈的寒气再度加重。被誉为“白衣骑士”的老孙，由买买买，变为出售资产；许家印也紧随其后，卖出部分资产……

风向真的变了。

此时，李思廉终于回到了应有的场景之中。在3月份的年度业绩发布会上，他表达了两大核心观点：

第一，降负债，延长部分债务账期。

第二，引入战投或者出售一些重资产项目。

但到目前，富力并未有引战或卖资产的行动。再说了，当下谁会愿意当接盘侠？

难道李生又在跟风说漂亮话吗？

贰

日前，“三条红线”似乎成了悬挂在房企老板头顶的达摩克利斯之剑。

央妈的领导说，该政策酝酿已久，为了防止地产商盲目扩张而出的监管利剑。

其实，蒙眼狂奔者，一眼就能从三条红线中看出来。

目前，破三条红线最狠的当属泰禾。

你看看，最近黄老板真是焦头烂额，希望白衣骑士万科搭救，九哥却说，看你想活的欲望有多大。

还有，黄老板最近不仅吃了几张大红牌，被列为失信人之外，还被证监会公开谴责，因其去年年报的数据与事实不符。

今年以来，泰禾债务危机进一步加重，债主追债、基金讨债维权，部分项目停工或延期交付，引发业主拉横幅事件接连发生，不知道万科能否兜住这个大底。

除了泰禾之外，挑战万科不成功的富力，似乎却坐在了破三条红线房企中的第二宝座。

半年报显示，富力剔除预收款的资产负债率为78.16%；净负债率为184.45%；现金短债比为0.44。

看出来没，富力不仅全部越过了红线，而且与“好学生”相去甚远。

这在房企中，也不多见，当然除了泰禾、福晟之外。

每轮调控都会牵出一家焦点企业，所以三条红线的焦点，似乎轮到了富力的头上。

叁

“三条红线”刚刚祭出，许家印以全国七折卖房向其致敬；林腾蛟引入泰康保险来加固财务保险；许世坛则萌生了收购福晟的退意；那万科呢？会不会来一次“郁黄”失恋的大戏？

李思廉也在“自渡”当中。

当然，解决旧债的最好办法，就是发新债。可在三条红线的监管下，富力最近吃了个闭门羹。

9月1日，上海证券交易所披露，富力发行的一支“ASB”26亿元酒店资产支持专项债券，被“终止”。

无奈之下，李思廉打算将酒店业务打包，去新加坡以REITs的形式上市。

从而盘活酒店资产，以缓解偿债压力。但这个计划至少需要10个月时间。

为了解决当前的燃眉之急，富力在9月15日祭出了配股融资计划。按每股9.82港元配售2.57亿H股新股，募集约25亿港元，用于偿还境外债务。

这是富力上市14年以来，第二次进行配股融资，上次是在去年底进行的。

急于融资的富力，选择在这个时候配股，虽然能救急，但却卖得很便宜，比如去年配股价格是13.68港元每股，而这次，则少买了近10个小目标。

屋檐之下，该低头的时候，就得低头。

这是富力多次踏错市场节拍的结果。

2008年之前，王石多次提醒李思廉，别搞资金沉淀大的商业地产，可富力却偏向虎山行，让负债率超出红线。

好在于，后来的四万亿将地产商从深寒的洗澡池里拎了出来。

天气好转后，富力双雄又像王健林一样，大举借债扩张，2012年后，执着于一二线城市的富力，学习杨国强，砸下400多亿向三四线城市进军，但却迎来了2013年的大调控，富力业绩遭遇了滑坡。

由于受此打击，2014年拿地不积极的富力又失去了2015年“去库存”的政策红包，业绩停滞不前。

好不容易2017年从之前的误判中逐渐走出的富力，却又陷入了误判之中，那就是耗资近200亿，七折拿下了前首富王健林的77家酒店。

尽管在这桩世纪大交易中，李思廉从中获得了“全国砍价大王”及富力获得了酒店大王的荣誉，但富力的负债率却一路走高。

三条红线大棒一来，富力就成了焦点中的焦点。

你说冤不冤？

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