这一政策是正式确认地产时代结束的信号吗？

来源：看懂经济

开年首月，往往是一年之中房贷额度最为充裕的时候，但今年1月份还没结束，就不断有房贷收紧的消息传来。

1月30日，北京银保监局发文称，已向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。与此同时，北京银保监局还称，已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。

另外，还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。在北京发文前一日，上海银保监局也发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》指出，将严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

对此，‘看懂经济’邀请了几名看懂App专家对此话题进行了深度解读。

王鹏

中国人民大学助理教授

房住不炒，精准因城施策的总体大环境背景不变的情况下，供给侧，需求侧包括限购、加大供给、公共租赁、公共保障房的制度以及综合运用的银行信贷手段的核心目的在于刹住特大城市（或特定区域）房价快速上涨的车。随着年底翘尾因素以及一系列经济刺激政策的波动性，导致某些区域，比如说北上深的学区房（或特定区域）的房价出现快速上涨。这是多因素造成的：一是供求失衡，二是游资炒作，三是违规性质的金融信贷进入楼市领域。

因城施策的政策落实在不同城市之间差异也会较大，比如上海和杭州，以限购和控制二手房比例为主。而北京以额度为主，通过刹住信用额度的金融政策在短时间内把房屋成交价格进行锁定，这样就无法加杠杆了。第二进行反向追查，找到之前操作的漏洞并对违规操作并给予处罚，形成警示效应。这种警示效应的作用会比短时间内稳定房价本身更有意义。第三点归根结底是想通过供给和需求两侧齐头并进让房地产市场回归良好有序的发展，防止房价过快的波动。

保障性住房租售并举、长租公寓、REiTs、农村集体土地上市、参与公共性住房、公租房政策调节这些举措与金融信贷的方式相融合，才能够从长线角度保住房地产市场的稳定，抑制房价的过快上涨。但归根到底，未来中国的房价一定是分化发展，人口流入基数大且有公共配套经济发展的这种城市，它能够保持增值，甚至是短时间内还会出现剧烈的波动。剩下大量的中西部地区城市没有人口支撑的城市可能会面临下行的压力，因此稳定房价可会比扼制房价上涨或者防止房价下跌的说法更有意义。

李宇嘉

广东省住房政策研究中心首席研究

该政策的底层逻辑是指，个人消费贷、个人经营贷是做消费和实体经济经营用途，特别是中小微的这种基于生产经营用途的资金是不允许进入房地产市场。违规挪用的监管业务开展逻辑是要对资金的流向进行监管，采取受托支付。受托支付的意思是钱款必须要打到交易对象的账户中，比如说中小微企业要搞装修，钱款是一定要打到装修公司或建筑材料公司的账户上，另外公司入账后有没有进行倒腾转移最终回到个人账户上。

那么银行房贷业务有哪些变数呢？对于银行来说，因为中小微的贷款利率比较低，风险比较高，所以银行还是希望发放更多的房地产贷款，所以很多消费贷和经营贷披着消费和企业经营的外衣，但实际上进入了房地产市场。银行房贷业务的变数，主要体现在控制资金流入房地产市场的规模，第二启动额度控制，也就是说银行新增加的贷款里面和存量里面的房地产贷款的规模，这个新增是有一个确定性的规模，不允许超过这个规模，也就是额度管控。另外占比管控指的是新增的贷款里面和存量贷款里面房地产贷款占比是不能超过所规定的规模。

对房地产的影响在于：对于开发商来说，回款变得慢了。原来的资金可以流入房地产，开发商商品房卖的比较快，那么资金回笼就会比较快，这对于开发商来说是很大的利好，但是政策缩紧了个人贷款渠道和放款审批流程，放款周期的拉长会直接导致商品房交易量的下降。

严跃进

上海易居房地产研究院总监

1月30日，北京银保监局会针对个人房贷领域出现的舆情，向辖内银行机构下发监管提示函，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。此次检查，说明大城市对于违规资金流入房地产的现象进行了管控。值得全国其他大城市的学习和借鉴。

1、政策核心

此次政策明确，对个人贷款资金违规流入房地产市场等问题保持监管高压态势。运用大数据技术主动出击，结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展。持续开展房地产业务专项检查，针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，对违规银行机构依法从严顶格处罚，同时严格执行机构与人“双罚”制度，对相关责任人给予警告和禁止一定期限从事银行业工作等行政处罚，加大监管震慑力度。

2、政策意义

北京此次检查，体现了对房贷秩序的稳定，充分体现了房贷政策收紧、继续落实房住不炒政策的导向。结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控里面，很重要的一个工作就是严查违规资金流入房地产的现象。这也意味着银行系统和房管系统的组合拳将更有力出击，有助于稳定房贷市场。实际上就近期市场乱象来说，其实有两个，一个是违规资金进楼市，一个是房价哄抬炒作。若是后续资金面受到了管控，那么也客观上有助于稳定房价，减少房源和房价炒作的乱象。所以北京政策具有很强的信号意义，近期不排除一些炒作过多的城市也会面临房贷检查的工作。

范世乾

中国政法大学副教授

该政策有多方面考虑。一方面，信贷资金违规进入房地产市场，会严重影响国家宏观调控目标的实现。使得国家本要支持的中小经营者资金缺乏问题难以解决，还会阻挠国家房地产调控目标的实现，推高房地产价格。同时增加了金融机构的风险，将金融市场与房地产捆绑在一起，降低国家房地产调控手段的有效性。

另一方面，目标的严查也可以看做是对房地产行业去杠杆要求的督促，是为了稳定房价，促进房地产市场长远有效发展的必要手段。

同时，也应该看到，这一态度也会是国家宏观调控的长期态度，房地产行业的暴利时代不会再现。信贷资金违规流入房地产市场本身就是金融系统违规问题，因此对此的严查不会是运动式行为，会是长期坚持不懈的要求。

上述手段的最终目的是双向的，稳定房价和金融系统安全。对房地产行业而言则是一个镇痛式调整，最终会形成理性健康发展的格局。

陈晟

中国房地产数据研究院院长

银行调控的底层逻辑是要保持楼市的健康稳定发展，作为四梁八柱中的金融环节的措施也要吻合整体调控的要求。而房地产信贷的松紧程度决定了房价的增速和热度，所以调控整个房贷的松紧程度以及审批的严格程度将会有效地传递到房地产市场，然后平移市场的相关热度。那么整个房贷业务也会因为中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、兴业银行、招商银行、平安银行额度的不同调控也有所不同。

对于已经超过标准的两道红线的银行，政策会对整个信贷业务有所收紧，当然肯定会保持信贷这个基本面的服务。对房地产市场来说，会对特定的一些热点区域，通过信贷的松紧程度来调节整个热度，这也是市场、金融、土地、保障、税收等一系列的调控措施中的一个重要选项。这也顺应了房地产金融中符合国家整体政策安排或者要求。

冯国亮

仁居智库创始人

从上海、深圳和北京银保监部门近期发布的新政可以看出调控方式及重点出现转变：

一是精准调控，落实房住不炒，金融措施最精准、最有效，炒房都会利用杠杆资金，通过金融手段进行精准打击，狙击市场恶性炒作与套利，这是对症下药。精准调控不仅仅是因城因区施策，运用大数据分析等技术手段可以大幅提高调控的精准度与针对性。

二是事前调控，北京市场还没有出现类似深圳和上海市场的过热现象，只是有些苗头，而这次提前出台新政打预防针，从事后调控变成了事前管控，按住苗头，弱化房价上涨的预期，能够起到防微杜渐的效果，从源头化解问题。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读