物企收并购正变成一场“挖宝”竞赛

来源：物业中国

文"唐珊珊

物业领域的收并购变得越来越有看头。

1月29日，恒大物业发布公告称，公司拟斥资15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司（以下简称：亚太酒店物业）。

公告显示，亚太酒店物业位列中国物业服务百强企业第54位，在39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，服务业主超200万人；同时，还拥有33个城市公共服务项目，在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域拥有丰富管理经验。

这宗收购，对于上市刚满月的恒大物业来说，意义非凡。

根据克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100》显示，万物云、雅生活、碧桂园服务分别以5.78亿平方米，5.05亿平方米，4.0899亿平方米位居TOP3，2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平方米。

这也意味着，此宗收购完成后，恒大物业在管面积直接跻身Top5。

01．非住宅物业“大礼包”

如果细扒一下亚太酒店物业的历史，会发现恒大物业此次拿下的是个“大礼包”。

根据官网资料显示，浙江亚太酒店物业服务有限公司成立于1994年8月，是宁波第一家物业企业，其最早在市场上打出知名度是因一宗竞标。

2000年，银杏四季项目选聘物业，该项目建造于1998年，在宁波当地颇有名气，开发商是一家港资背景企业，名为宁波志达房地产有限公司（以下简称：宁波志达房地产）。当年该楼盘的宣传单上打出的广告语是“宁波第一个新加坡式人文社区”，为了匹配这一高端定位，银杏四季首次采取公开竞标方式选聘物业，一番激烈竞争后，亚太酒店物业服务在诸多竞争对手中脱颖而出。

也是这一年，亚太酒店物业成立了市场部，自此开启业务外拓步伐。此后，其服务版图从宁波拓展到了江苏、安徽、福建、江西、四川、湖南、山东、山西、河南、贵州等地，遍布13个省、直辖市，共39个城市。

随着规模的扩大，亚太酒店物业的服务也拓展至更多领域。2001年~2003年，其相继成立了安尔信电梯维保经营公司和远景生态公司，凭借业务上的优势，其在2004年拿下了灵侨广场首个写字楼物业服务项目；随后，在2006年接了第一个单业主项目—中石化工程公司。

可能是尝到了非住宅服务领域的甜头，2004年以后，其拓展多以市政机关、景区、学校、医院、地铁、机场等领域服务项目为主。资料显示，截至2021年1月31日，其服务涵盖楼宇物业服务、城市公共服务、美好生活服务三大服务板块，包括写字楼物业、政企后勤物业、城市综合体物业、商业广场物业、居住物业、公共交通体系服务、城区综合服务、公用事业服务、城市市容环境服务、养老保健服务、线上商城服务、家政服务、房产中介服务共十三种服务体系。

据物业中国统计，在其所有服务业态中，非住宅服务占比在90%以上，已远超住宅物业服务。从其获取项目的方式来看，多以公开竞标方式获取。截至目前，其中标项目550个，均为市政机关、学校、旅游景区等，且多集中于宁波及浙江省内。可见，多年深耕使其在浙江省内尤其是宁波有着较为突出的竞争优势。

02．第一块“拼图”

对于恒大物业来说，这宗收购带来的不仅仅是规模上的增量，更为重要的是打破了其原先单一的传统业态结构。

根据恒大物业招股书显示，截至6月30日，恒大物业的收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至6月30日，物业管理服务收入28.24亿元，占比61.9%；非业主增值服务收入12.31亿元，占比27%；社区增值服务收入5.08亿元，占比11.1%。其中物业管理服务收入中，住宅物业服务2019年占比99.1%，2020年这一比例微降至99%。

这一构成，在目前头部物企中显然是处于劣势，这应该也是恒大物业不惜耗资15亿元收购亚太酒店物业的原因。

“这只是开始，目前应该还有一些正在谈的收购项目，涉及一些非住宅领域。恒大物业的目标应该是要做全领域布局，未来会通过不断收购来拼齐这个版图。”一位TOP20物业企业负责人告诉物业中国。

03．“挖宝”式并购

物业行业的收并购正愈演愈烈。

2021年开年不到1个月的时间里，行业里已发生三宗堪称大手笔的收购。

1月7日，旭辉集团（00884.HK）收购了彰泰桂林实业集团有限公司（以下简称：彰泰集团）的母公司——彰泰控股（香港）有限公司65%的股权。同时，彰泰集团旗下的彰泰物业也归入旭辉旗下的永升生活服务（01995.HK）。

资料显示，彰泰深耕广西，在广西全区11城9县布局了100余盘，开发近2000万平方米，土地储备量超过1万亩，可售货值近800亿，土储量位居广西房企榜首。其旗下彰泰服务自然也不逊色，资料显示，截至2020年6月30日，彰泰服务资产总值3.89亿元，资产净值为9982.1万元。项目覆盖全国 17 个城市，在管面积超 1000 万平方米，合约面积超 2400 万平方米，合约在管比达到2.4，管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等。

1月18日，合景悠活（3913.HK）以13.16亿元人民币收购了雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）80%的股权。资料显示，雪松智联旗下拥有逾10家一级知名物业管理企业，在管项目超过1000个，在管面积达到8600万平方米，收购完成后，合景悠活的在管面积将突破1.2亿平方米，较2019年底增长超过4.5倍，实现了规模跨越式晋级。

如果将此次收购和前两宗收购放在一起观察，不难发现其中的巧合：一、收购标的均为深耕区域的物业企业，知名度不高，但在区域和部分省市有着较强竞争力；二、业态多样化，非住宅服务业态占比较高；三、独立外拓能力强，从这三家物业企业项目获取途径来看，多数项目获取均通过公开竞标方式获取，并且多为市政建设等非住宅领域项目。

这也意味着，头部企业未来可能会将并购目标锁定在区域，如此看来，未来物企比拼的不仅仅是拓展速度，还有“挖宝”的能力。

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