上海调控降温楼市：中介连夜筛选违约房源，购房者观望

上海调控降温楼市：中介连夜筛选违约房源，购房者观望

时代周报记者 李静 发自上海

“有套316万元的房子被卖掉了，客户离婚购买，付了10万元定金，还没有网签。因新政策影响无法继续交易，重新挂牌销售。”1月22日上午9点半，上海房屋中介刘亮（化名）的工作微信群炸开了锅。

1月21日晚间，上海市住建委、上海市房管局等8部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该《意见》自1月22日起实施。

“所有房源都要再‘清洗’一遍。”刘亮告诉时代周报记者，他所在的中介公司因上海昨日深夜发布的楼市调控政策，立刻开始盘整房源。

另一名房产销售中介表示：“1月22日上午，已经有10几套房源因违约导致无法交易。”

组合拳精准打击

2020年的上海楼市可以用“火爆”来形容。

易居研究院数据显示，2020年，上海新房销售金额超5000亿元，成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%。有机构统计，2020年上海“千人摇”项目达到26个，新房整体认筹率为120.4%，而2019年还不足40%。

近一个月，上海二手房市场“疯狂躁动”，价格一再上涨，房东“跳价”、毁约等现象频发。

“买房的第二天，中介就告诉我同类型的房子比我买的价格又贵了70万元，一周涨个50万元也很正常。”2020年12月刚在上海购入一套学区房的张丽（化名）告诉时代周报记者。

房地产市场不断升温，上海监管部门果断出手调控。

此次发布的《意见》共计10条，其中包括打击“假离婚”购房的举措。《意见》指出，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此次房地产调控新政还调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

上海市要求严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

同时，上海将完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

此外，上海还将优化土地供应结构、增加商品住房用地供应，坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格；并开展房地产市场秩序专项整治工作，加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

不排除调控加码可能

1月22日，上海中原地产市场分析师卢文曦对时代周报记者表示，近期上海楼市持续高温，打新热、房东连续跳价、市场躁动情绪，均对楼市稳健运行造成影响。3月、4月的“小阳春”行情将至，上海及时出台政策可阻止市场中的乱象，同时稳定市场情绪和预期。

在卢文曦看来，有关部门需规范市场秩序和宣传管控。最近市场升温和舆论导向有一定关联，尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热，预计加强管控后，躁动情绪会缓解。

新政之下，购房者观望情绪渐增。

“有些还没有买到房子的朋友打算周末再去看看房源，有想买房投资的朋友就不打算买了，算了一下，不划算。”1月22日，张琳（化名）告诉时代周报记者。

当天，中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者分析，上海的调控是在市场明显上涨的基础上，对短期市场有降温作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果需要看针对打新潮及经营贷的调控政策与执行力度。

张大伟称，这一轮上海房价上涨的主要原因是打新潮与学区房，另外少数经营贷也推波助澜。

他认为，整体看，上海的这次调控政策对抑制房价有一定作用，但程度相对有限。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，政策对于那些想通过“假离婚”来获得购房资格，以及通过“假离婚”来获得首套购房资格的人，都会产生直接遏制作用。

他表示，2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞，上海这次收紧信号也十分明确。

除新房市场，《意见》对上海二手房市场也将产生一定影响。

刘亮对时代周报记者直言，购房者的降价预期正在积聚，观望或会持续一段时间。市场或出现价格博弈，短期内导致交易量减少，库存增加。

“由于增值税免征年限延长，短期内交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。收紧政策出台后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等。”卢文曦表示，若3月、4月期间，上海楼市仍持续升温，“不排除调控加码的可能”。

张波指出，10条新政出台并马上落地实施，是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应，也是后续调控持续收紧的信号。

他认为，这些政策落地后，如果市场的非理性情绪没得到有效缓解，部分区域二手房房价仍被恶意炒作，未来还会有持续性政策跟进落地。

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