融创“五折”出售环球中心西区商业 民生信托欲筹8.2亿收购

本文来自微信公众号“地产密探”

来源| 地产密探

编辑| 密探君

进退之间，方显本色。在波诡云谲的当今楼市，作为开发商掌舵者亦如此。

地产密探最新获悉：融创集团正在筹划出售成都环球中心的一部分体量。对于过去一直被封为“并购王”的头部大鳄，这似乎有些让人难以转过弯儿。

市场瞬息万变，即便是强者，对市场的研判，也必须顺势而为。

更多信息透露：上述出售计划具体为成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房。该物业直属于成都世纪会展旅游集团，背后大佬就是号称“成都会展之王”的邓鸿先生。

围绕上述成都会展集团，也曾几经折腾。早些年，邓鸿曾将该集团控股权卖给了云南城投集团，原本计划装入A股上市的云南城投置业，但资本界质疑声不绝，最终败北。

在云南文旅界乃至政商界，近些年成为“座上宾”的融创，早已看到了千载难逢的收购机会，作为两家公司大佬的孙宏斌与邓鸿，也颇有些惺惺相惜，相识恨晚。

2019年11月份，融创斥资约152.7亿元收购成都会展集团、时代环球各51%股权，一举吃下位于成都、武汉、长沙、昆明等城市18个项目，总建筑面积约3071.6万平方米，可售建筑面积约2771.6万平方米。

从官方表述看，与会展经济不曾沾边的融创，通过此举除了拿下现成的“亚洲单体最大综合体”环球中心、新会展中心等成都地标级会展项目之外，更多是相中了后者的土储规模。

融创对外还披露：收购后将获标的未售建筑面积约2390.1万平方米，考虑到潜在土储，共获总建筑面积约6658.8万平方米，可售建筑面积约6304.9万平方米。

融创此次出售成都环球中心西区部分商业现房，成都业内评价说，将适当降低融创重资产的占比，优化资产结构，充实现金流等。

地产密探获悉：此次打包出售环球中心西区7、8、9号楼商业现房的接盘者，背后隐现一只信托计划。该信托计划名为“至信1145号环球投资集合资金信托计划”，受托人为民生信托。

据国内某第三方权威信托销售平台显示，上述信托计划总规模8.2亿元，首期募集不超过6.2亿元，该信托计划第二期、第四期正在对外热火推售，拟分别募资6000万元、1.39亿元，期限均为12个月。

来源：民生信托官网

该信托计划的融资方为“北京响鸣科技有限公司”，于2020年11月18日成立，唯一出资股东就是民生信托，经营范围涵盖技术“开发、咨询、转让、推广、服务”一条龙服务，以及经济贸易咨询；物业管理；出租商业用房；出租办公用房。

从经营范围不难看出，北京响鸣科技更像是一家定位于咨询管理与运营商定位的新企业。从交易构架看，北京响鸣科技实为信托构架下的SPV公司，用信托计划所募资金直接收购融创成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房。

据悉，成都环球中心总体量176万方，地上117.6万方，地下58.4万方，西区为项目二期开发，总体量49.2万方，地上39.2万方，地下10万方，西区商业共五层，体量约15万方，涉及主题乐园、运动乐园、文艺书局、互动商业、全息自然餐厅等主力业态。

注意！从上述信托计划对外表述看，此次收购价对价不超过标的物业评估价的50%，也就是打对折出售。

卖方承诺：

（1）无条件配合SPV公司办理标的物业过户手续；

（2）免除SPV公司应承担的物管费、维修基金等；

（3）因SPV公司申请退房所涉及的全部税费。

（4）除SPV公司印花税、因标的物业过户产生的契税外，全部税费由物业售卖方承担。

涉及到未来信托计划资金兑付，从信托计划对外表述看，

（1）物业产权所有人推荐合适买家销售退出；

（2）期间设立触发条款退出；

（3）处置标的物业退出。

就未来出售而言，信托计划还公开称，投资标的已取得多个可分割产权证，后续通过对外出售给第三方实现信托计划退出。

若信托计划未来兑付出现差额部分，由融创集团为该信托计划承担差额补足。从诸多风控条件不难看出，这更像是融创为能顺利出售部分物业主动引入的“资方”。

去年3月份，在融创业绩会上，孙宏斌就曾公开说，“要平衡、高品质的资产持有，今年优化资产结构也是我们要做得比较坚决的一件事。”

孙宏斌还曾提到，融创到了这个规模以后，利润与降负债已变成第一位，以稳健、以安全，通过提高综合竞争力来提高利润。所以并不看重销售额排名，而是希望在利润上、产品品质上有更好的排名。

去年9月份起，监管层对房企融资祭出“三道红线”，这让一路降负债且已非常显著但仍然踩了“三道红线”的融创，必须尽快加速去杠杆，回归到安全边际线以内。

据融创公告，2020年实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增幅3.4%，合同销售面积约4102.1万平方米，同比增幅7.15%。虽距年度目标尚有200多亿元差额，但从克而瑞监测数据及排名看，融创依然牢牢稳居全口径及权益销售额第四名。

在减负债和要利润的路上，业内相信融创会更有多动作出来，但都是当前总体战略驱动下的分解战术。

编辑：密探君

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读