刘德科：京沪楼市走势即便阴跌三年 一把也就回来了

京沪走势：即便阴跌三年，一把也就回来了。︱刘德科

来源：德科地产频道

哪个城市房价暴涨，最令人揪心？除了你所在的城市，就是京沪深。因为它们是中国的超级城市，它们的暴涨会像一块投入湖心的大石头，泛起的涟漪多少会波及全国其它城市。

特别是北京与上海，都是跌过的城市——在过去五年中完整地经历了‘暴涨-下跌-反弹-再创历史新高’的全过程。

还有一种城市，你也会关心：它刚刚经历过暴跌，又迅猛反弹，也在 2020 年再创历史新高——那个城市就是厦门。

我们采用国家统计局的五年期累计涨幅（即‘定基：2015年=100%’）这一统计口径，来看看中国四大高房价城市——京沪深厦：它们在 2020 年是如何反弹的，这种反弹是否会延续到 2021 年……

*注：由于不同城市的新房限价严厉程度不同，一手住宅的数据之可比较性较弱，故本文所有数据均采用国家统计局的二手住宅数据。

北京：阴跌三年，一把就回来了

北京跌过，而且是阴跌三年：在 2016 年达到房价最高值之后，在 2017 年、2018 年与 2019 年持续下跌，累计下跌 5.8 个百分点。

戏剧性的是：2020 年不仅出现了反弹，而且一把就收复了失地，单年涨了 9.1 个百分点，房价已超过 2016 年这个历史峰值。

也就是说，三年阴跌，敌不过一年反弹。

怎么看北京？2019 年是阶段性谷底，2020 年是缓坡，2021 年很可能是陡坡。

厦门：一把深跌，迅速弹回

厦门的深跌发生在 2018 年。不同于北京的连年阴跌，厦门是一把深跌：2018 年深跌了 8 个百分点。

次年，厦门就迅速收复了失地：2019 年上涨了 8.2 个百分点，填平了 2018 年的深跌。更戏剧性的是，2020 年继续反弹，再涨 6.7 个百分点，房价再创新高。

过去五年，厦门走了一条大涨大跌的路：2016 年暴涨，2017 年达到历史峰值，2018 年深跌，2019 年反弹至历史峰值，2020 年再创新的峰值。

怎么看厦门？那么令人心慌的深跌，都能收复；所以，2021 年是涨是跌，都已不重要。重要的是深跌之后必有反弹——很多像厦门这样并不出众的城市，都有这种能力。

上海：2020年又是一个分水岭

跟厦门一样，上海在过去五年中也仅有 2018 年是下跌的——下跌了 3.9 个百分点，但跌幅远小于厦门。

上海在下跌之后的次年（2019 年）仅仅只有超级微弱的反弹，相对强势的反弹出现在 2020 年——上涨 8.8 个百分点，同样也突破历史峰值（2017 年）。

怎么看上海？如果非要按照以往的调控旧思路，那么 2021 年的上海就只能再出台超严厉调控措施了。

深圳：只有阳线，没有阴线

深圳在 2020 年是何种走势？暴涨 23 个百分点，冠绝全国，甚至冠绝全球——如果全球城市用相同统计口径的话。

而且，深圳没有跌过：在中国内地房价排名前四的城市中，深圳是过去五年中唯一一个没有跌过的城市。

只有阳线，没有阴线，一路高歌猛进：有严厉政策出台的年份，少涨一些；严厉政策快速消化之后，就涨势明显。

结论：只有阳线，没有阴线

京沪深厦这四大高房价城市在 2020 年的反弹，可持续吗？如果没有出台抑制政策，这种反弹很可能会在 2021 年持续。

反弹强度跟城市能级成正比：京沪深的反弹强度大概率要强于厦门。

回调过的城市，要比没回调的城市更强劲——京沪的反弹强度大概率要强于深圳。

对于深圳来说，2020 年是补偿性大爆发；但对于北京、上海来说， 2020 年只是补偿性小爆发，2021 年才是补偿性大爆发。

北京与上海在 2020 年的反弹，放在全国并不是最强劲的，但最值得额外关注，因为 2021 年很可能是它们的大年。

◆2020年中国城市房价涨幅排名

排序

城市

环比上涨百分点

1

深圳

23个百分点

2

宁波

11.3个百分点

3

广州

11个百分点

4

唐山

10.9个百分点

4

无锡

10.9个百分点

6

徐州

10.7个百分点

7

沈阳

10.1个百分点

8

杭州

9.9个百分点

9

西宁

9.7个百分点

9

银川

9.7个百分点

11

成都

9.6个百分点

12

北京

9.1个百分点

13

上海

8.8个百分点

注：采用国家统计局二手住宅的‘定基：2015年=100%’数据口径，表中‘环比上涨百分点’指2020年12月数值-2019年12月数值，以深圳为例：185.7-162.7=23个百分点

还是那句话：头部城市的房价上涨，就像是一块扔进湖心的大石头，它们的涟漪会波及到全国其它城市。

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