精细化调控时代 如何才能寻得好房企？

1月7日，新浪财经2021投资策略会火热进行ing！展望2021年，长江证券地产行业首席分析师刘义（金麒麟分析师）在策略会上表示，行业从“需求主导”转向“边际供需”，进入“因城施策”与“因企施策”并重的精细化调控时代。

他进一步指出，“储蓄迁移+按揭发放”才是判断销售的完整框架，二者的底层驱动因素分别是流动性和按揭利差，且明年都是慢变量，预计住房购买力仍有望保持小幅增长，商品房销量和金额分别-1.6%和+2.4%；鉴于库存去化周期的压制，以及销售和融资边际趋缓，预计明年新开工同比下降5%左右；交付只会迟到但不会缺席，重申竣工持续向上的判断；得益于土地购置的滞后支撑和建安投资的相对韧性，预计开发投资仍有望+5%以上。

另外，刘义还对“好房企”的评判进行了分析，他指出，传统视角下的“账面盈利最大化”，其适用性在下降。净现金流最大化仍是普适原则，最终指向四项指标，一是周转效率、二是产品溢价、三是损耗控制、四是增长潜力。而股权价值最大化才是终极原则，资本市场视角，同样的现金流可能不同估值；什么样的房企以有更低的贴现率？除了财务稳健、效率领先等因素之外，战略布局也是重要原因，从结果来看，“开发+自持”双平台驱动的房企，才是终极意义上的好房企。

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