暴涨“大奇迹日”过后 物管板块应该如何配置？

作者：杨金桥

核心观点

物管行业重大利好政策是导致物业股暴涨的核心原因；

政策对物业股的利好，可通过下列公式体现：

物管公司的经营利润=【基础的物业管理收入（↑）+业主增值服务收入（↑）+开发商增值服务收入】-营业成本（↓）-期间费用（管理、销售、财务、研发开支）

-政策利好的具体表现

即政策有利于物业管理公司的营收增长，以及压缩营业成本。

物业股的后续走势加速分化，体现为业绩增速、估值、市值等全方面的分化。

建议按照三条投资主线配置：

重点关注储备面积充足、增值服务探索走在行业前列、业绩增长具有确定性的住宅物业龙头（机构配置股），如碧桂园服务、绿城服务、金科服务等；

小而美、具有特色的中小物业股（估值有足够的安全边际），比如滨江服务、金融街物业等；

商业运营赛道的稀缺型选手（概念稀缺、现金流较好），如华润万象生活、宝龙商业。

正文：

物业管理板块自8月份，即中报披露期时达到巅峰后，大多数物业股就面临了长达4~5个月的调整。典型者，如中海物业，股价从此前的高点9港元/股，一直跌到前几天的3.9港元/股，期间跌幅一度接近60%！

跌幅惨重的物业股名单还很长，比如建业新生活、时代邻里、奥园健康、兴业物联、蓝光嘉宝、佳兆业美好、金融街物业等等。

考虑到物管板块44家物业管理公司，只有2只录得下跌，4只平收外，其余36家物管公司均录得上涨！其中涨幅超过10%的物业股超过23只，涨幅超过20%的物业股超过7只，涨幅最高的银城生活服务今天涨幅接近40%！

所以昨天对于物业板块而言，说是大奇迹日并不为过。

那么，究竟发生了什么事，以致对物管板块造成这般重大的利好？另外，物管板块后续走势会如何？这即是本文重点分析的两大问题。

一、物管板块暴涨背后的主要原因

物管板块暴动背后的原因，在本文看来，主要是政策利好因素。

2021年1月5日，国家十个部委出台了物管行业重大利好政策，即《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下面，统一简称为《通知》）。

这个通知一共有六个小节，二十一条，主要内容包括：

融入基层社会治理体系

健全业主委员会治理结构

提升物业管理服务水平

推动发展生活服务业

推动发展生活服务业

强化物业服务监督管理

那么，这个《通知》对物管板块的利好，是如何具体体现的呢？

可以借助下面这三条公式来解释。

物管公司的营业收入=基础的物业管理收入（↑）+业主增值服务收入（↑）+开发商增值服务收入

基础的物业管理收入=在管面积（↑）*物业费单价（↑）*物业费收缴率（↑）

物管公司的经营利润=营业收入-营业成本（↓）-期间费用（管理、销售、财务、研发开支）

-政策利好的具体表现

营收端来看，这个《通知》就直接有利于物业管理公司增加基础的物业管理服务收入以及业主增值服务收入。

关于基础的物业管理服务收入，因为《通知》中谈到‘探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录’，以行政方式破解收缴难问题，这将直接利于物业管理公司提高其物业费收缴率，目前物业百强企业的物业费收缴率只有93.75%。

另外，《通知》中明确提到‘物业服务价格主要通过市场竞争形成’，这有望打开物业费的市场化定价空间，对于可以提供优质服务的物管公司而言，后续有望持续提高物业费单价！

关于业主增值服务，这是《通知》中最大的利好！因为《通知》明确地提出了推动物业管理公司做大做强业主增值服务，即‘促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸’。

据中指院数据，目前中国的物业百强企业仍然以基础的物业管理服务为主，80%以上的营收仍然来源于传统的基础物业管理收入，只有约20%不到的营收来自于增值服务。

而增值服务的想象空间远超基础的物业管理服务收入，毕竟前者是十万亿级别的市场，而后者仅是万亿级别的市场！可以说，《通知》向市场释放最重磅的信号是政策鼓励物管公司开发这十万亿的增值服务市场！

成本端来看，物业管理公司最主要的营业成本是人力成本，一般占据60%以上。并且，物管公司的人力成本是刚性的，很难削减，并且考虑到社保和最低工资标准持续提高，人力成本占物管公司的营业成本比重仍可能持续提高。

但是上述推论是基于物管公司仍然基于传统的重人力、轻科技的服务模式。《通知》提及‘（十三）加强智慧物业管理服务能力建设’以及‘（十四）提升设施设备智能化管理水平’，均有利于物管企业提升运营效率，借助智慧服务平台，来推动物管行业由劳动密集型向劳动专业型转变，降低过高的人工成本占比，从而推动物管企业成功进一步控制营业成本，提高经营利润。

此前，由于物业板块股票供给增加以及财报期之间的消息真空期，物业板块持续承压，板块情绪低迷，此次文件的利好刺激带来了较大的情绪修复，部分物业股的反弹幅度较大，需要观察反弹情绪的持续性，短期普遍性的反弹改变不了行业分化的趋势。同时，步入2021Q1，逐步进入年报季，核心权重应该还是财报数据，在情绪分化这么强的板块，一旦业绩不达预期，很可能会遭遇戴维斯双杀——同时下杀估值以及业绩。

二、物管板块后续走势预判

考虑到物管行业的竞争日趋加剧、营收规模上来后，在管面积增长带来的营收增长的边际效应逐渐减弱、板块内个股同质化严重，物业股的后续走势必将加速分化，具体表现为业绩增速、估值、市值等全方面的分化。

建议按照三条投资主线配置：

重点关注储备面积充足、增值服务探索走在行业前列、业绩增长具有确定性的住宅物业龙头（机构配置股），如碧桂园服务、绿城服务、金科服务等；

小而美、具有特色的中小物业股（估值有足够的安全边际），比如滨江服务、金融街物业等；

商业运营赛道的稀缺型选手（概念稀缺、现金流较好），如华润万象生活、宝龙商业。

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