“三条红线”倒逼房企转型升级

“三条红线”倒逼房企转型升级

本报记者/庄灵辉/卢志坤

跌宕起伏的2020年，房地产行业也在经历着前所未有的变局。

2020年初新冠肺炎疫情影响下，房地产市场一度冰封，众多机构曾预测2020年房地产销售规模将同比下降5%~10%。但接近年底，商品房销售同比数据不仅由负转正，销售面积与金额也屡次刷新着历史纪录。

国家统计局数据显示，2020年1~11月，全国商品房销售金额14.9万亿元，比2019年同期超出1万亿元，较2019年全年销售额相差不到1.1万亿元。有机构甚至预测，2020年商品房销售额有望创出17万亿元的历史纪录。

市场虽在上扬，但2020年的楼市调控一直未放松，“房住不炒”在近期多个重要会议中被反复强调。中原地产研究中心统计数据显示，2020年1~11月全国房地产调控政策次数合计458次，其中11月单月累计调控次数为33次。业内分析认为，未来楼市调控力度仍难以放松，“房住不炒”“因城施策”仍将是调控主基调。

2020年下半年，以降低负债防范风险为目标的“三条红线”调控政策的出台更是在改变着地产行业的发展模式及格局。市场普遍预计，“三条红线”政策标准于2021年1月1日起在全行业实施。业内人士分析认为，“三条红线”政策将促使行业格局相对固化，房企加杠杆实现弯道超车的机会更少。

“‘三条红线’无疑是近几年国家针对房地产调控比较重磅的一项政策，可以说是一个‘紧箍咒’了，我们在谈论到如何适应政策要求时都感到比较头疼。”一位地产从业人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，“三条红线”政策要求下，当前大部分房企降负债压力明显加大，会选择通过转变融资方式、增加合作比例或变卖资产等举措来适应政策要求。长期来看，“三条红线”无疑会倒逼房企转变发展模式，更加注重自身财务指标的健康，对行业健康发展起到的是积极作用。

一剂猛药

2020年新冠肺炎疫情影响下，一些国家开始采取宽松的货币政策刺激经济发展，为全球金融市场埋下了不可估量的风险，也使得房地产调控任务日益紧迫。中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清即曾发文表示，房地产与金融业深度关联，而目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产可说是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

实际上，2020年我国多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，针对房地产市场的调控政策频出。而在2020年的多项调控政策中，“三条红线”的重要性无疑引发了业内的广泛关注，多位专家及从业人员均表示“三条红线”将转变行业格局及企业发展模式。

所谓“三条红线”政策，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将把试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

目前已有消息显示，预计“三条红线”政策于2021年1月1日起在全行业实施。

据天风证券2020年12月21日发布的一份研报数据，在57家主流A股上市房企中，同时踩中“三条红线”的房企有16家，均未踩中的仅有5家，其中3家剔除预收款后的资产负债率还接近70%，处在踩线边缘。

尽管踩线房企众多，天风证券此前的研报分析仍认为短期内房企面临的资金压力尚在可控范围，通过适度降低权益比例或提高去化率水平，一些代表性房企的资金状况仍可保持相对健康。而“三条红线”政策对行业最深远的影响或是促使行业格局相对固化，房企弯道超车将愈加困难。

实际上，“三条红线”下，房地产行业分化将加剧几乎已成行业共识。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“三条红线”政策或将促进房地产行业集中度提升，甚至加速房地产行业洗牌。

“这项政策的出台可以说‘几家欢喜几家愁’，对融资本就受限的房企，尤其是部分未打通国际融资渠道的房企来说，今后的融资压力无疑将进一步增大，规模扩张将变得更加困难。”上述地产从业人员也认为，“三条红线”要求全行业推广后，中小房企在规模上寻求“弯道超车”的机会将更加渺茫，但政策本身并不会影响到多数房企的生存，只是倒逼房企更加注重自身行业指标的健康。

从2020年各房企拿地投资的数据来看，行业分化已有明显迹象。据平安证券日前发布的地产行业月报，2019年克而瑞全口径销售金额50强房企在2020年11月整体拿地强度延续下滑，处在“三条红线”绿档内的房企则延续积极拿地态势，11月拿地销售金额较10月有较明显上升。

另据Wind数据，截至2020年12月中旬，全国55家主要房企中，仅有龙湖、中海、首开、蓝光、花样年等10家拿地金额较2019年增加，其余45家房企拿地金额均少于2019年。

一家国有房企负责人告诉记者，“三条红线”对行业无异于“一剂猛药”。但“现在相当于是一个过渡期，即便是猛药也要有一个‘吹风期’，否则调整过快可能会影响行业稳定，监管部门出台这项政策的本意是要促进房地产市场稳定、良性发展，并非要‘一棍子打死’”。

降负债为主要目标

除对行业格局的影响外，“三条红线”对房企来说仍以降低负债为主要目标，从而有效降低并防范企业金融风险发生。

而为降低负债，目前主流的举措为转让资产、加速销售回款以及控制拿地节奏等。据天风证券日前发布的研报分析，为适应“三条红线”指标要求，房企可选择改善财报的途径主要有增加权益、减少债务、增加审核时点的现金额、增加长期债务比重等方式调整债务期限结构以及增加合作比例并提升并表权等。

“‘三条红线’的主要逻辑还是通过降负债来调控土地价格以及房价，并彻底解决房企高负债的发展模式。”某房企战略部门负责人认为，“三条红线”下，各房企的主要目标将是加速降负债，未来房地产投资会有一定收缩，土地市场将降温。

“房地产行业多年来依赖举债的发展模式将被颠覆，此后发债速度肯定会慢下来。”上述地产从业人员也认为，近几年地产行业短期负债增长明显，正是目前部分企业已经出现了高负债带来的负面影响，其中还不乏规模较大的企业，对行业以及社会影响均较大，此时出台“三条红线”政策，对防范行业风险无疑会起到积极作用。

“新规出台后，降负债、降杠杆将成为房企重中之重的任务。”陈霄表示，“三条红线”对房企最直接的影响将是融资受限，未来房企的主要任务将是降低负债及杠杆。目前主流的应对举措是通过转让土地、项目以及股权等资产，加速销售回款等增加现金流，同时控制拿地节奏，放缓拿地步伐等。因此可以说“三条红线”政策在一定程度上将抑制房企规模扩张的步伐。

实际上，2020年在疫情影响下，物管行业得以快速发展，房企分拆物业企业上市俨然成为一波热潮。贝壳研究院分析认为，分拆物业企业上市已被部分房企视为一种去杠杆、加权益的手段，物管企业的高估值无疑成为房企更加看重的价值，也可视为房企当前谋求多元化业务布局、探索“开源”的一种战略选择。但贝壳研究院分析认为房企多元业务为“远水不解近渴”，以开发经营为主营业务的发展模式仍将持续较长时间。

虽然房企探索多元化发展道路已有多年，但调控周期不断弱化的当下，也有专家认为多元化布局或成为房企应对未来挑战的一项重要选择。

“预计2021年的楼市调控力度仍不会放松，‘房住不炒’‘因城施策’仍将是调控的主基调。”陈霄表示，在中央反复强调“房住不炒”、地方频繁出台楼市调控政策的环境下，2020年房地产市场保持平稳运行态势。未来对于楼市热度过高、房价上涨过快的城市仍将加强调控，促使房地产市场回稳。而楼市调控趋严的形势下，房企将面临更大的挑战，加速优化调整、积极发展多元化布局或成为房企的重要选择。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读