推动租赁市场发展需相应的金融产品及制度适配

推动租赁市场发展需相应的金融产品及制度适配

——访天恒集团地产运营事业部总经理周兴

本报记者/吴静/卢志坤

随着中央经济工作会议的闭幕，新一年房地产市场走势成为业内各界的关注点。

相比于2018、2019年，2020年的会议将房地产单独列为一个大项，并首次提出“解决好大城市住房突出问题”。而具体的解决方案，则放在了“要高度重视保障性租赁住房建设”上。

近日，针对此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调，天恒集团地产运营事业部总经理周兴接受了《中国经营报》记者专访，以从业者的视角，探讨了租赁市场难题如何破解，城市更新业务如何创新，以及房地产调控的后续影响等话题。

维护租赁市场稳定

租赁市场作为房地产调控长效机制的重要一环，其稳定与否涉及民生福祉。2020年的中央经济工作会议中对租赁市场着墨颇多，其中提及，要解决好大城市住房突出问题，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

相比往年，2020年的会议中尤为强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展租房市场。

同时，在土地供应方面，要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

另外，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

周兴认为，解决供需矛盾是稳定租赁市场的关键。国家对于租赁市场的定位一直是很明确的，早在2016年时，政策层面就开始明确鼓励租赁市场发展。2017年8月，原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。

彼时，各类资本亦加大对租赁市场的布局，尤其是长租领域。但随后几年来，部分长租公寓运营企业为快速占领市场高价争抢房源，“高收低租”，过高使用金融杠杆，导致平台爆雷，引发社会矛盾。特别是2020年蛋壳公寓遭遇的困境，长租公寓面临着严重的社会信任危机。

周兴指出，这些事件正是一个行业发展初期的典型表现。“这些企业自身在运营中扩张步伐过快，本来自身资金实力只够做100间房源的，偏要快速占领市场去做1000间，只能靠过度使用金融杠杆实现，最终导致爆雷。”

除了过度使用金融杠杆外，周兴还指出，这些平台对于物业的挑选亦存在问题。“并非所有的房源都适合做长租产品。长租公寓需要满足多个条件才能够去尝试，其中首要的就是项目本身成本要低。”

降低拿地成本是控制项目成本的直接措施，目前，已有多个城市试点发展集体土地作租赁使用，由于集体土地的获取成本较低，一定程度上可以缓和原本就薄利的租赁业态在后期运营上的压力。

“从全世界范围来看，长租市场都是一个长周期的、薄利的行业，凡是薄利的行业都对成本要求非常严格，不管是物业成本还是运营成本，哪一项都要严格控制。”周兴说，“实际上，好的长租项目的选址是非常难的，因为要协调好成本、交通、具体的居住需求，以及后续出租率及运维成本等因素。”

与此同时，房屋本身为重资产性质，长租公寓项目要想实现良性运营，对资金的需求较高，需要大量长周期、低成本的资金。“整个社会中肯定是有这样的资金的，但需要适当的金融工具去匹配。”周兴建议，若要推动租赁市场发展，需要相应的金融产品及制度适配。

而之前呼声较高的REITs产品，目前主要用于公建、基础设施领域，且对项目收益率要求多在4%以上，而目前长租公寓要想达到这样的收益率则需要在多个环节严格把关。“还是有一定难度的。”周兴认为。

缺乏相应的金融工具，是制约长租模式大规模复制的重要原因。周兴表示：“相信随着国家对于租赁市场的重视度提升，未来会有相应的金融创新。”

从参与者角度来看，周兴认为租赁市场应该是“百花齐放”的。“既要有政府主导的项目，也要有民企以及个人的参与，居住需求是多样的，这个市场也需要多种方案。”但不管何种方式，政府的相应监管一定要跟上，比如目前已有多个城市对长租公寓企业设立专门的资金监管账户，限制企业过度使用金融杠杆。

“三条红线”

对行业短期冲击明显

相比于以往的政策调控，2020年8月底，监管层针对房企融资提出的“三条红线”被许多业内人士解读为稳定房地产市场的一味“猛药”。

所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

周兴认为，“三条红线”调控非常精准。“‘三条红线’其实管的是金融业，就是要严控房企在金融机构中的融资行为。短期内对所有房企都有较大冲击，尤其是高杠杆企业，这个从资本市场上的一些表现就能看出来。”

与此同时，后续行业的竞争格局也面临新的变化。“（房地产企业）座次表的变化不会像之前那么剧烈。”周兴认为，前一个阶段，地产行业部分企业加杠杆比较快，实现迅速扩张和行业赶超。但随着“三条红线”政策逐步落实，行业的集中趋势将逐渐放缓。“因为房企很难再依靠负债的方式去扩大规模，快速赶超的机会变少了。”

但在客观上，他认为这样的政策将会逐步推动房地产市场良性发展。“房地产行业作为中国现在最大的行业，与金融行业密切相关，对于经济的稳定发展作用不言而喻。”

城市更新

考验企业综合实力

与2020年的《政府工作报告》一致的是，年底的中央经济工作会议中，老旧小区改造被放到了促内需板块。会议在部署“坚持扩大内需这个战略基点”相关工作时称，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

实际上，随着房地产存量时代的到来，在北上广深等城市，通过城市更新来获取项目已成为不少房企参与城市开发的重要途径之一。

但与以往的房地产开发相比，城市更新的内涵更为丰富。在开发逻辑上，周兴认为，企业应该理解“城市更新是随着城市功能调整和升级而发生的，实际上最大的主导方是政府。”

基于此，周兴提出：“城市更新不是一个单纯的项目，即使是城市更新的单个项目，也是要放在城市的整体布局里进行考虑。所以，城市更新具有很强的政策性，它不是一个企业的意志，而是以城市整体提升为核心。”

将诸多因素纳入城市更新的考虑之中，开发难度也随之增大。以挑战较大的办公、商业，以及公共空间产品为例，这些改造需要在同样一个空间范围内适用各种人群。周兴解释道：“比如说商业类的改造，若涉及土地性质的变更，那产权是否带有瑕疵？法律法规允不允许？新用途是否能获得政府审批？所以实质操作须与政策环境、法律法规相匹配，过程还是很复杂的。”

这也意味着，城市更新是更加考验企业综合实力的领域。他认为，企业在参与城市更新时，需要对当地的政策、法规，乃至人文历史、发展脉络都非常熟悉。此外，城市更新项目大都开发周期较长，“所以需要企业有雄厚的资金实力，至少有大量的长期资金。”

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