租赁住房建设还需做好服务和监管

租赁住房建设还需做好服务和监管

文/毕舸

住房和城乡建设部部长王蒙徽21日说，2021年要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

从住建部的表态来看，租赁住房建设将是2021年的政策重点。这也是因为，对于商品房交易的宏观调控力度仍未放松，因此市场交易量也相对维持在一个较低的水平。而众多人口因为种种原因限制，如户籍、高比例首付带来的资金压力等，就会转向租房市场，这导致了租房市场的需求持续增加。

而为了满足公众的租房需求，必须为其提供配套的租房资源。同时，加大租赁住房供给，还能间接起到平抑房价的作用。也因此，租赁住房的重要性更加凸显。

可以预见的是，2021年租赁住房的数量会进一步增加，但是，仅仅增加数量是不够的。首先，相对于庞大的租赁人口，租赁住房建设毕竟有一个过程，如果完全依靠政府提供的租赁住房，显然无法弥补当前的租房缺口。

因此，盘活市场资源才是有效路径。有机构预测，至2023年，房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。其实，我国房源数量相当庞大，但问题在于，房屋租赁市场也存在某些不规范现象，比如某些房东无理由扣押租客租金和押金，不到合同期就以各种理由赶走房客等。与之相对应，部分租客素质偏低，出现损毁房屋等现象。这些问题都会影响到租赁住房市场的良性发展。

我国对于租赁住房的立法也在同步推进，《中华人民共和国民法典》将在2021年1月1日正式施行，其中就租赁住房市场有多项新规，包括租赁物权属有争议或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。通过《民法典》，能够更好依法调节出租人和承租人之间的利益纠纷，保护双方的个人合法利益。

租赁市场需要更多的规范性管理。长租公寓本来是一种推动租赁市场多元化发展的商业模式，但近期出现不少长租公寓企业跑路等问题，也给租赁市场带来了不良影响。就此，2020年下半年已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。

因此，对于市场供给为主的租赁住房，有关部门应进一步强化监管，首先是从立法层面，对于租赁市场的各类监管盲区加以“补漏”，尤其是对打着各类商业创新模式的租赁新事物，更要及时加以跟进调研，对于其存在的各类不规范现象尽快制定相应监管举措，监管要走在问题累积的前面，防止类似于长租公寓这样“一放就乱”的问题重演。

当然，租赁住房建设最为重要的还是供给侧改革。北京、南京、合肥、广州等地为加快培育和发展住房租赁市场陆续出台新规。其中，北京规定，集体土地建设租赁住房可获得资金补助；南京提出，个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除；合肥明确，非居住类型的已建成闲置存量房屋可改建为租赁住房；广州表示，支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营。

从以上地方试点来看，无论是对租赁房源增量的多元化渠道拓展，还是给予租客更多的税费减免支持，都是在鼓励市场层面能够进一步做大租赁住房总盘子，切实减轻租客经济负担，从而建立更有利于租赁住房建设的良性环境。

在此笔者也要建议，未来各地租赁住房建设在服务上也可探索、不断优化和完善。笔者曾在某一线城市申请公租房，但手续非常繁琐，要先通过所在单位申请，然后到公租房管理中心填写相应表格，再到承接日常公租房运营的下属机构进行所选房源手续办理，同时费用门槛较高，入驻必须一次性交付三个月押金，支付两个月租金。此外，一旦要退租公租房，必须提前一个月通过单位向公租房管理中心发出申请，然后才能完成。

办理流程过长、租金及押金交付数额过高、退租不便，是笔者在该一线城市申请公租房的最大感受，这恐怕会吓退不少申请者。因此，笔者希望各地未来在公租房申请及相关租金押金交付、退租等方面更加人性化，切实考量求租者的难处，多一些便利和高效。

租赁住房建设要同时做好服务和监管，方能有效激活租赁住房市场的存量与增量，带动各类创新服务，同时规避监管滞后带来的野蛮经营乱象，从而真正成为“2021年居者有其屋”的坚实基础。

作者为财经评论员

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