后疫情时代一线城市房价还会涨吗？

文/邹沅铮

疫情下的2020年，尽管经历了经济停滞又恢复的波动，人们对买房问题的思考始终在线。那么，房价究竟还会继续走高吗？尤其是一线城市的房价还会涨吗？

著名经济学家马光远认为，房价是有波段的，他建议称，今年即使有判断出某些地方的房价要反弹，为了投资而买房仍要谨慎。

在马光远看来，过去20年，房子是最好的投资品，但“只要买房就能赚钱”的时代已经过去了，当前投资房子基本已经进入亏钱时代。主要原因有三点，第一，房子越来越不稀缺；第二，政策由过去的将房地产作为经济增长的工具，变为“房住不炒”且将长期坚持；第三，金融周期发生了改变，使得炒房加杠杆越来越难。

“不要相信房价不跌的神话，有人说的‘京沪永远在涨’都是胡说八道。”马光远这样说道。

普华永道中国审计合伙人孙颖则表示，一线城市空间较小，疫情之后人们会更加觉得空间不够，趋向于买更大房子。

“中国鼓励的不是一个大城市，是大城市带动一个城市群开发，比如说，上海周边城市还是很有机会，只要交通跟上去。”孙颖这样说道。

以美国的统计报告作为参考，一些美国人因为疫情从市中心区搬到市郊，置换更大的房子，尤其是从纽约、洛杉矶等城市往外搬。

ULI中国大陆执行董事李建学对此表示，美国本身就具有城市人口向城市外移动的趋势，在疫情的催化之下，越来越多的有钱人开始到城市周边有滑雪的地方或是自然环境好的地方购置别墅。不过在他看来，中国还没有出现该现象，但未来会有一定机会。

孙颖也认为，中国还是城镇化为主导，因而中国人没有办法搬到离市区很远地方，那么诉求就是更大的住房空间，这使得多住户住宅在疫情下非常有韧性，甚至非常坚挺。

孙颖称，近几年来，房地产市场价格不停增加，资本化率持续走低，主要是因为国债收益率的降低和各国负利率的出现，使得很多资金没有得到配置。因此，该趋势在疫情爆发前都已经存在，而疫情仅仅是催化剂加速了影响。

然而，由于亚太地区今年疫情控制普遍良好，加之政府推出一些支持计划，使得业主普遍相信2021年经济能够反弹，从而不愿意降低资产价格。

对于现在以及未来一段时间内的趋势，孙颖指出，一方面，投资方对未来情况存在担忧，看到租金在下跌，不敢轻易投出手里的资金；另一方面，疫情限制了部分房地产项目的现场考察，造成了买卖双方僵持不下，对估值产生分歧，成交量增长缓慢。

《亚太地区2021年房地产市场新兴趋势》指出，尽管面临经济衰退的威胁，亚太地区住宅类资产依然保持着惊人的韧性，消费者们对市场持乐观心态，有着可靠的长期抵押贷款记录或维持着稳定的房租支付记录，因此，当地投资者们瞄准了住宅类资产，将其视为防御性投资产品。

此外，上述报告显示，2020年前9个月亚太地区物流地产交易上涨15%，是办公楼交易下跌38%，零售物业下跌更多有53%。

孙颖解释道，物流地产之所以逆势增长，一方面是得益于网络上销售持续增加，另一方面是疫情使得大家认识到零存货的弊端，越来越多生产企业开始在当地进行储存。而中国凭借庞大的市场及其迅猛的扩张势头，再加上物流设施出现结构性供给不足，当前仍是新建物流设施的最大市场。

近年来，物流逐渐从房地产另类投资变成核心类投资，资产价格不断推高，资本化率不断收窄，不仅有机会资金投资物流，长期的机构资金也在投资物流，这给开发物流物业资产的企业带来机会。

而在疫情中受到重创的板块，办公楼当属其中之一。北京、上海、深圳去年开始空置率开始上升，大部分原因是供大于求，今年9月北上深空置率分别为18%、20%、20%。孙颖预计，疫情影响还会持续，经济不稳定性让企业停止不必要的扩张或者继续缩减规模；同时，在家办公成为全球趋势，这将使共享办公不如前些年流行。

酒店也是今年的重灾区，尽管国内旅游在恢复，但市场反应依然觉得房间过多，因此酒店改造也许会成为将来的趋势之一。

去年分别排在第二、三位学生住房和养老住房，今年由于疫情影响，吸引力降低很多，学生住房是因为没有办法接纳国际学生，养老住房则可能因为大家逐步开始探索新的养老模式。

报告还显示，中国的经济势头依然强劲，不过宏观经济改革举措可能会引发销售压力，尤其是流动性紧缩可能导致小型开发商面临银行融资困难。

但与此同时，孙颖认为，现在可能是逆流而上的机会，办公楼宇、零售商铺、酒店等，若价格回归平均资产范围内，机会便会慢慢展现，“无论前景怎么暗淡只要价格足够低都会有转机，中国内地兴起城市可以发掘更多土地利用空间，这也是不可忽视的趋势。”

城市土地学会中国大陆主席、凯龙瑞集团创始人兼主席郑喜明则强调，监管机构收紧国内银行贷款导致非银行渠道融资需求增加，为外国买家，尤其是在中国根基深厚的外国买家创造了大量机会。

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