“老破小”怎么改？上海给出计划书：实施既有多层住宅加装电梯等

“老破小”怎么改？上海发布细则啦

“老破小”的“拆留改”，是城市更新过程中的一大难点。昨日，上海给出了未来五年的更新改造“计划书”。

2月3日，上海市政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》（下称《意见》）提出：“十四五”期间，将全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《国际金融报》记者采访时表示，此次改造不局限于“解决老小区没卫生间、没电梯等硬件的问题”，而是从市场化角度研究上海旧小区的实际问题，通过各类商业模式创新，让旧小区的生活空间更大、生活质量更高。同时，通过相关模式创新，吸引更多社会资本进入，符合市场运行的规律，真正让旧小区改造惠及各参与主体。

哪些小区可以改？怎么改？

根据《意见》，改造对象主要是2000年底建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，重点是不成套职工住宅、小梁薄板等存在安全隐患的房屋。此外，实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造，逐渐建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

据悉，上海旧住房的更新改造方式包括：加快推进在旧住房成套改造、提升旧住房修缮改造水平、推进保留保护建筑修缮、实施既有多层住宅加装电梯等四方面。

“除了建筑层面的改造，此次实际上也采取了抽户等方式，提高改造后的居住品质。通过抽户，能够真正减少旧住房改造的阻力，化解相关问题，促进居住空间改善。同时，相关政策将货币化安置工作、老旧小区工作等结合，有望形成较好的创新效应。”严跃进分析称。

面广量大，改造的钱从哪里来？

在财税政策方面，上海市、区两级财政安排专项资金，对旧住房更新改造项目予以支持。鼓励各区通过发行地方政府债券，筹措改造资金。同时，居民可提取住房公积金，实施既有多层住宅加装电梯。

“老旧小区改造不仅是建筑层面的改造，也需要积极导入各类物业服务等内容。”严跃进指出，相关规定有望促使各类社会服务机构积极进入。

在土地政策方面，上海将鼓励充分利用小区既有用地，加强集约混合利用，按照规划，用好空闲地和地下空间。在不违反规划且征得居民同意的前提下，用于改善原住户居住条件、完善公益性配套设施的建筑增量，免予办理用地手续，不再增收土地价款。

“这点非常具有务实性。”严跃进指出，由于成本较高，旧小区改造压力较大。通过建筑增量商业化运作的思路，将新增房源用于商业用途，自然增加了老旧小区改造的收入，也能够吸引各类投资者或社会资本介入，具有非常好的市场优势。

长三角旧改“加速度”

不仅是上海，旧住房改造也是苏浙皖关注的大事。

1月，江苏省住房和城乡建设厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》明确，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”期末，2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，人民群众居住环境得到明显改善。

“从性质上讲，江苏的1000个城镇老旧小区改造和上海的旧改并不相同。”58安居客房产研究院分院院长张波接受《国际金融报》记者采访时表示，上海是拆旧建新，江苏更多是旧小区改造升级。

“相对而言，江苏的老旧小区改造需要更大规模的资金支持，不仅需要中央资金补助、国有企业等相关市场主体支持，还存在融资需求，时间跨度长、难度也较大。”张波说，上海的旧城改造，目前主要针对城区老旧区域，虹口、杨浦都是重点的改造和动迁区域。通过旧改，一方面可以在保持历史建筑的同时，对于城区进行升级，另一方面可有效改善老旧小区居民的生活条件。

“当然，两者都是居住消费大升级的具体体现和操作。老旧小区改造作为‘十四五’期间的重点，将在全国更多省市不断落地。”张波强调。

浙江方面，省建设厅、国家开发银行浙江省分行日前联合印发《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》，提出充分发挥建设部门项目前期谋划、统筹协调和开发性金融“长期、大额、低成本”等综合优势，支持全省城镇老旧小区改造项目建设。

安徽2021年老旧小区的改造名单也已出炉。2021年，安徽计划改造老旧小区1247个，涉及277352户，建筑面积2562.06万平方米，预计投资额为653593.35万元。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读