加速布局重点城市 隆基泰和向管理要利润

加速布局重点城市隆基泰和向管理要利润

本报记者/詹方歌/卢志坤

2020年，隆基泰和地产事业持续稳步向前。克而瑞研究中心数据显示，隆基泰和为2020年1～11月房企操盘金额第66位，全口径销售金额达到360亿元。

由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2020中国房地产开发企业500强测评成果”中，其位列2020年中国房地产开发企业50强第49位。

日前，隆基泰和地产集团副总裁彭轻尘接受《中国经营报》记者专访时表示，公司的稳健经营，规避了很多风险。他同时表示，2020年，隆基泰和在石家庄、保定、西安等地接连拿地扩张，加速布局国内重点城市的策略，可以理解为有底气的“逆周期操作”。

区域战略：“大胜靠势”

隆基泰和官方对集团的地产业务布局如此阐述：深耕环雄安，夯实河北，辐射全国；开拓西安、成渝、郑州，辐射周边城市；探索长三角、珠三角城市群，机会型进入。

作为集团分管地产业务的副总裁，彭轻尘对此做出更明确的划分：“首先要把我们的大本营做深做透。”根据隆基泰和官方提供的信息，目前企业在保定的市场份额已经接近60%，基本达到预期，但还要更进一步。而对于河北，则要“做熟”，即达到20%的市场份额。对于已经进入的中心城市要深耕，例如郑州、西安、成都。

事实上，隆基泰和在2016年进入成都，已经积累起一定的市场经验和地缘优势，并非盲目出击。至于为何在此时重仓成都，彭轻尘解释，这是公司的逆周期策略。他同时表示，逆周期策略需要企业有资金实力，隆基泰和的地产板块在房企中居于百强，实力并不弱。

在他看来，西安和成都这样的城市有一个特点：爆发窗口期很短，不会一直上涨，上升到一个阶段会停一停。“现在它就是横盘的，你要忍得住，再一个机会它又爆发了。”彭轻尘说。

信心同样来自成都优质的发展前景。2019年，成都GDP达到17012.65亿元，连续多年人口净流入，且为西部地区的产业高地。市投促局信息显示，成都正重点发展“5+5+1”产业领域，创新要素供给、培育产业生态，加快构建以先进制造业、现代服务业核心经济为支撑的现代化开放型产业体系，产业的导入必然带来人才和购房需求的导入。

“未来如何在中国拿地，很重要的一点是聚焦城市集群。”彭轻尘说，未来行业内部的战略投资机会是趋同的：一二线城市集群一定要深耕，如长三角地区和粤港澳大湾区；承接万亿城市人口外溢或创新功能极强的三四线城市也值得考虑，例如惠州以及隆基泰和此前已经达到相当高市场占有率的保定、白沟等。

除已投资城市外，隆基泰和方面也在紧盯长三角地区及粤港澳大湾区，找寻相关机会。“大湾区和长三角都有中高端住房的需求，这是很明显的城市群分化。”彭轻尘说。隆基泰和集团董事长魏少军曾在公司内部表示，“小胜靠智，中胜靠德，大胜则要靠势。”即想要在企业经营层面取得最大程度的胜利，要能审时度势，对政策大环境产生准确预判。

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。据悉，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，以粤港澳大湾区为代表的都市圈兴起。《纲要》同时提及，按照发展目标，粤港澳大湾区世界级城市群框架将基本形成。彭轻尘表示，隆基泰和不想错过这个机会，“我们要进大湾区，我们要进长三角，抓住机遇，精准布局。总体来讲，我们要跟着国家的大势走，到精选城市去深耕。”

但他同时表示，跟着大势走并不意味着“到处跑”，房地产新时代已经到来，企业每走一步之前都需认真考量。

多元经营：探索全新发展机遇

目前，我国房地产已经逐渐进入存量时代，诸多房企纷纷开始走上多元化经营之路，努力探索全新盈利点。隆基泰和集团成立于1995年，目前集团将自身定位为集城市生长赋能商、品质生活服务商、民生福祉提供商三个产业身份于一体，涵盖文化商业旅游、地产开发、产业发展、金融服务、智慧能源等多元业态为一体的中心城市运营商。

公司方面表示，隆基泰和目前在探索六大全新发展机遇，以应对市场变化，即以高端院校、科研院所为代表的创新链；以地理优势、产业提升为代表的产业链；以自然禀赋、环境变化为代表的生态链；以农村城镇化、城市再升级为代表的城乡统筹；以人工智能、物联网为代表的新型基础设施建设；供给侧改革带来需求端变化，创造利国利民的新供给，催生并满足非常时期的新需求。

具体到业务层面，集团正酝酿与建筑类高校搭建研究合作团队，希望以前沿科技理念助力公司发展。除此之外，集团紧抓主题商业新趋势，打造特色产品线，布局商业领域，围绕国家4A 级景区易水湖，切入文化旅游板块。彭轻尘表示，上述业务与地产业务相结合，能够实现产业链打通。

近期，隆基泰和旗下圆歌·邯郸未来石购物中心开幕，提及其特别之处，他表示，为有效应对电商给实体零售业带来的冲击，以及针对周边客群需求，邯郸未来石引入了大量体验式业态，例如美发、健身、儿童游乐设施。“供给侧改革带来的需求端变化，包括产业升级，给我们带来了非常新、非常实际的需求，也带来了明确的盈利点。”彭轻尘说。

在住宅开发层面，2020年，疫情“黑天鹅”飞来，为上半年的全行业住宅销售蒙上迷雾。形势在下半年明朗起来，观点指数研究院2020年1-10月房地产销售数据显示，截至10月末，头部房企销售业绩已经基本恢复至去年同期水平，部分房企甚至已经超越去年同期销售情况，达到业绩增长。销售额前20位的房企中，共18家房企在1-10月间累计全口径销售增速回正，5家房企同比增速超过20%。

住房需求稳步回升，房地产行业面临的第二重严峻考验接踵而至。2020年8月，“三条红线”政策的落地，成为房地产行业近年来最重磅事件。

目前，我国房企现有融资渠道中，占最大比例的方式仍为银行贷款，发债及上市渠道等皆为补充，且债券及股票市场都在收紧。彭轻尘表示，国家对此的调控是基于房地产行业极强的金融属性，防范具有逐利特性的资本皆流入金融领域，伤害实体经济。因此，严格的政策导向长期来看一定会对市场起到良性作用。

对企业来说，如何将融资成本控制在合理范围之内，是一个重要课题。他同时表示，隆基泰和方面目前的融资成本在业内不高不低，与企业整体发展情况是适配的。

“三条红线”的“紧箍咒”已经出现，企业如何应对？彭轻尘表示，首先，企业在前端必须提高投资水平，坚持“投融一体化”，规避“漫天拿地”的情况。这就要求企业在拿地时对市场情况做出更精准预判，规避金融机构不支持的城市及地块，从自身战略上解决资金配置难问题。

其次，企业需做到“投回一体化”，即项目投资需要通过项目回款的方式尽量在当年拿回一定比例，把资产盘活，而不能眼看投资金额沉淀在土储表中无动于衷，做到通过项目向管理要效益，通过产品线的丰富倒逼管理进步。

就隆基泰和自身而言，2020年推出的全新产品线包括高端产品系“云玺系”、中高端产品系“紫樾系”及“澜庭系”，“观棠系”受众则为刚需居住类型。这也意味着，房企精细化运营时代已经开启了。

精细化运营

“房住不炒”“三条红线”政策叠加之下，房企整体盈利空间被压缩，企业如果想要利润，首先需要将成本降到足够低，其次则要提升自身品牌价值。在土储、建筑材料等成本相对固定的情况下，“向运营管理要利润”已经成为多数房企的共识。如何将此策略具体到执行层面？彭轻尘提到三点：抓生产能力，土储迅速变为项目；抓销售能力，让存货转起来；抓溢价能力，强调品牌价值。

前两点可以综合表达为“高周转”，也是“三条红线”之下许多房企的普遍经营策略。彭轻尘表示，首先房企应当尽量将项目开发周期缩短，尽可能预防利润摊薄。“一个时间节点是土地增值税，要有迅速开发的能力，建设工程的组织能力要快，迅速找到相关合作方，完成项目开发。”他说。

其次则是销售能力。从企业整体层面讲，如何降低存货规模，提升存货周转率逐渐变为企业需要做的功课。“三条红线”落地前，房企现金流来源基本靠融资而非项目回款，因此存货周转率并不被作为重要参考指标。但在降负债的大背景下，谁能将存货迅速变现，谁便抓住了先机。“一千亿的（销售金额）规模，两三千亿的存货，你怎么干得过别人？”彭轻尘反问。具体到项目公司，强调的依然是速度，“同样一个项目，别人9个月现金流回正，你要干13、14个月，能力就差一截。”彭轻尘说。

除此之外，他还强调，公司层面的品牌价值也应被进一步挖掘。同区位、类似定位，不同公司的产品，价格中包含着相当程度的品牌价值，构建企业自身的强品牌溢价能力，也是隆基泰和目前的重要课题。

2020年4月，隆基泰和以11.2亿元击败在场的22家房企，竞得西安西部硅谷—高新软件新城宗地。目前，该地块被打造为隆基泰和全新高端产品线“云玺”的首发产品。

提及该项目的操盘逻辑，彭轻尘介绍，该项目位于西安高新技术产业板块，属于西安新区，自身条件好，周边配置相对来说起点很高，因此公司选择在此拿地。至于为何将该项目打造成高端，则体现了隆基泰和自身的精细化运营理念。“当然和地价以及区域客群相关，除此之外，整个地块规模适中，整体面宽非常大，适合去打造高端产品线。”彭轻尘说。

他同时表示，虽然拿地时地价并不低，但时点还算合适，“我们在那个区域拿地后，也有企业拿得更贵，这意味着地价一步步在涨，并非不划算。”他说。

彭轻尘表示，正如此前所说，隆基泰和并不会在拿地上“漫天撒网”，在投资之前会做出精细的差异化定位。

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