恒大物业今日香港上市：市值946亿港元 为年内最大的物业股IPO

原标题：恒大物业今日香港上市：市值946亿港元 为年内最大的物业股IPO 来源：IPO早知道

21家基石投资者合计认购8.1868亿股约合50.49%。

据IPO早知道消息，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）今日（12月2日）正式在港交所挂牌，股票代码为06666.HK，华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通证券担任联席保荐人。

截至9：55，恒大物业每股股价8.75港元，较发行价8.80港元微跌0.57%，市值达到946亿港元，仅次于碧桂园服务的1269亿港元，暂列港股物业股市值第二。

本次恒大物业共在全球发售1，621，622，000股股份，其中162，163，000股约10%在香港公开发售，余下1，459，459，000股约90%进行国际配售；每股发行价定为8.80港元，位于招股区间8.5港元至9.75港元低端；经扣除就全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后，全球发售所得款项净额约为69.18亿港元，成为物业股史上名副其实的募资王。

恒大物业的投资者阵容可谓豪华，此次IPO引入深圳凯尔、SensePower Management Limited、江西兴美等21家基石投资者，合计认购股份8.1868亿股，占超额配股权未行使前发售股份总数的50.49%；而在今年8月，恒大物业还曾发起一轮Pre-IPO轮融资，包括华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福在内的14家战略投资者合计投资235亿港元，彼时其估值已超750亿港元。

基石投资者认购情况（来源：发售定价公告）

恒大物业表示，IPO募资所得资金将有约65%用于战略收购及投资、约15%用于开发增值服务、约8%用于升级讯息系统及设备、约2%用于招聘及培养人才，另外10%用作营运资金及其他一般企业用途。

迄今为止，年内共有13家物业公司在港敲钟，其中恒大物业仅用64天完成交表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短时间纪录。而在诸多物业新股之中，当以近期上市的世茂服务、金科服务、融创服务，外加恒大物业4家最为亮眼，源于它们均由TOP20乃至TOP10地产公司分拆而来，经与其他三家对比，或可略为一窥恒大物业的实力与不足。

在体量上，恒大物业当之无愧位属第一。截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平，签约面积则为5.13亿平。

而在同期，金科服务、融创服务、世茂服务的在管面积分别为1.30亿平、1.05亿平及8570万平，且签约面积分别为2.56亿平、2.32亿平及1.26亿平。无论是签约还是在管，恒大物业接近第二名的近两倍，规模上呈现碾压之势。

四家规模对比（来源：招股书整理）

事实上，2019年恒大物业位列中国物业服务百强企业项目覆盖城市数第二，同时以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。若以单盘面积计，因为项目数众多恒大物业规模效应则没那么明显，这一数值为18.76万平米/个，仅领先于融创服务的15.97万平/个，却要落后于金科服务的26.63万平/个以及世茂服务的29.25万平/个。

在收入盈利上，由于在管面积存在优势，恒大物业也要强压一头，2017-2019年及2020上半年其的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元，同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.313亿元及11.48亿元，过去三年净利润更是以195.5%的复合年增长率于行业20强企业中居最高。

反观其他3家，2019年全年收入均在20亿元以上量级，净利润最高者不过4亿元，难以形成有力抗衡。如若论及比率，恒大物业的优势不再明显，其的毛利率及净利率分别由2017年的9.8%、2.4%增至2019年的23.9%及12.7%；仅以2019年的数据计，恒大物业的毛利率为四者最低，只净利率略超融创服务的9.6%。

四家相关盈利比率（来源：招股书整理）

但在2020上半年，恒大物业迎来业绩的大爆发，毛利率一举上升至38.1%，同期净利率升至25.1%，相关数值均属四者之冠，只是该骄人业绩能否维系尚有待时间验证。

物管行业尤为关注物业公司的第三方拓展能力，纵观四家，恒大物业对母公司依赖程度无疑最深。于2020年6月末，恒大物业在管项目中只有13项约102.4万平米来自独立第三方，即意味着超过99%在管面积为承接母公司及其联营和合营公司的项目，同时其的物业管理服务收入近乎百分百来自关联方。

四家外拓情况（来源：招股书整理）

相比而言，金科服务外拓能力最佳，于2020上半年其的第三方项目面积占比达到48.5%，并贡献其物业管理服务业务收入的36%。鉴于收入比和面积比严重失衡，金科服务实际上采取的是低价外拓模式，但就恒大物业收费来看，其的第三方物业平均月收费达到2.28元/平米，高于其的住宅物业平均收费的2.14元/平米，貌似摆脱低价外拓的一般路径，然则外拓委实有限尚难定论。

当下物业管理的外延不断扩大，社区增值服务被用来当做物管高级化的一道衡量指标。恒大物业的社区增值服务收入占比由2017年的5.7%升至2019年的7.8%，并进一步升至2020上半年的11.1%，着实向着高级化迈进。

对比之下，融创服务略显滞后，社区增值服务贡献率仅3.4%，金科服务与恒大物业持平，世茂服务则高达26.7%。

综上分析可知，于最近上市的物业头部物业公司之中，恒大物业的规模、收入均居上乘，盈利能力尚待观察，关联方严重依赖则不得不防。

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