破发也要上市 物企为何如此“头铁”？

物企上市无疑已成为今年资本市场的关键词。房企们似乎都商量好了，一股脑儿要把物业管理业务分拆出来上市。一时间，颇有大干快上抢窗口的意思。

时移世易 ，要知道，前几年房企对物业上市并没有那么饥渴。

融创董事长孙宏斌曾对分拆物业上市这么表态：“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”

无独有偶，万科董事会主席郁亮也曾表示，“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在他看来，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大，“物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。”

但是，不久之后，他们都真香了。

2020年10月26日，融创服务通过港交所聆讯。同日，融创中国宣布，将1.5亿股融创服务股份作为特别股息，符合资格的股东可按比例分得股份，每持有31.07股融创中国，可获分派1股融创服务。

面对来势汹汹的行业潮流，万科董事会主席郁亮也表示“万科物业一定会上市，但时间目前还没想好”。

当时说得多坚决，打脸来得就有多痛快。

1

市盈率远高于母公司

一直以来，物业是远离精英的行业，是苦累脏的代名词，过去是附属于房地产开发的一个业务板块，吃力不赚钱。究其本质，物业公司与资本市场本身是相互冲突的，上市决定了企业是逐利性质的，首要目的往往是维护股东利益而非业主利益；然而物业管理本身是要不断投入、全心为业主服务、不计利润的。

如今物业却从鸡肋变成了香饽饽，核心引爆点是资金。

“三条红线”的压力下，“地惨股”哪里还会顾忌那么多，哪有什么体面二字。更何况，现在地产行业的逻辑变了。过去十年是房地产养物业，未来十年可能是物业养地产。

数据证明，物业板块确实具备这个实力。

截止11月1日，H股+A股有34家物业公司，有10家PE在40倍以上，有12家PE在20-40倍，有10家PE在10-20倍，有2家PE在10倍以下。

具体到一些房企旗下的物业公司，数据如图所示：

数据截止2020年11月2日22：00，港股金额已换算成人民币，1港元=0.8628人民币。图中标红文字为A股上市物业概念股。

甚至雅生活、绿城服务等市值均已超过其对应地产板块市值，如果将分拆物业的母公司的市盈率与其物业服务的市盈率进行对比，不难发现其物业服务的市盈率要远远超过其母公司。此时，也不知道在资本市场摸爬滚打了这么多年的地产股会作何感想。

资金为王，显而易见，将物业分拆拿到港股上市是非常划算的。彼时一个个不屑于物业管理的大房企，最终还是拜倒在物业管理的“石榴裙”下。

2

被忽视的小股东利益

其实就物业分拆上市而言，确实是给股东实现了投资价值。但是，慧声君还是对物业分拆上市的持续可发展性保持中立态度。

打个比方，你经营着一家大型主题乐园上市公司，现在公司处于业务扩张期，每年都要在不同的城市选址，买土地，投建新的乐园。由于这门生意需要重资本投入，各个城市居民对于主题乐园的接受程度也是未知数，所以资本市场一直不怎么待见这家公司，估值也给得很低。

突然有一天，你灵机一动——我可以把每个乐园里的食堂都拆分出来、单独上市啊。几天之后，当分析师们打开这份招股书，立马双眼发亮：它轻资产、高增长、永续经营，真是一门绝好的生意啊，于是纷纷给与了食堂很高的目标价，这个股票也成了资本市场的热门股，估值倍数居高不下。

既然有这等好事，还有什么好犹豫的呢，如法炮制接着干啊！

虽然从理论上说，这个分拆游戏也没什么问题，可是你仔细想：那些投资你食堂的人是对食堂的认可吗？还是对乐园整体价值的认可呢？其实都不是，他们投资的唯一理由，只有：哇，这个业务的增长真快啊！

而当你不能够保持业绩高增长，不满足他的需求时，那时候麻烦的事情就会到来了，踩踏是非常恐怖的。那时候倒霉的可能不止是一个食堂，可能整个游乐园都会遭受到不小的打击。

尽管现阶段来看，物业分拆上市确实是实打实的帮助股东实现了投资价值，真金白银也在一定程度上纾解了地产母公司的资金压力，多了一条向社会募集资金的通道。然而小股东们能获得到的利润又有多少呢？况且还有一毛不拔直接卖给大股东吃相非常难看的企业。投资者们最终可能落的还是空欢喜一场，逃不过被收割的命运。

3

“头铁”上市

截止11月1日，头部房企中，只有万科、融创、恒大、龙湖、金地的物业板块尚未上市。不出意外，11月港股又将迎来真香预警——融创服务上市。而“万科物业”也已经更名为“万物云科技服务股份有限公司”，当然事情肯定并非改名这么简单，万科物业已经完成了上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建。坊间有言，距离登陆资本市场，“万物云空间”仅一步之遥。

相对比轰轰烈烈的物业分拆上市的步伐，市场给出的反馈颇有几分高冷，冰火两重天。

截止11月2日收盘，上周五刚刚上市的世茂服务和合景悠活依旧不容乐观，虽然上周五世茂服务最终没有跌破发行价，但是11月2日还是没有躲过跌破发行价的命运，最终收在16.5港元，微跌0.6%。更惨的是合景悠活，上周五就拿下22.94%的巨额跌幅，11月2日再次收获1.81%跌幅，两个交易日合计跌幅24.75%，破发来形容已经有点不太准确了，用腰斩来形容可能更加妥当些。加上之前上市的第一服务和兴业物联、烨星集团，今年物业IPO企业已经有5家上市首日破发。

物业市值前20名，11月2日收盘表现（数据来源：同花顺）

揣测下新股中签的投资者们作何感想，估计希望越大失望也越大。

世茂服务15分钟K线

简答分析下个股，上周五，世茂服务在最后随机竞价收市的几分钟时间，涌现出大额买单，最终收在了16.6港元，收付了当天的失地。然而反常必有妖，世茂服务后续怎么走，还得看市场的认可度。

风雨欲来风满楼。据慧声君统计，在2019年A股和港股上市的11家物企中，仅仅有一家（09928）时代邻里上市首日破发，而其余的企业都有较大的涨幅。而今年物企破发的情况较多，且上涨的可持续性也较低。

2019年上市的物业公司（数据来源：同花顺）

然而，即便踩踏、破发，物企也要硬着头去上市，否则三道红线重压下，资金链断裂，房企就是活着还是死去这个问题了。

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