梁志勇：楼市调控的“敏于事”

原标题：梁志勇：楼市调控的“敏于事”

编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：智享数科CEO梁志勇先生。

撰文|陈靖

出品|乐居财经

今年深圳楼市新政出台，一时间，新政出台的原因、深圳房价的调控、土地供应的问题引起了市民的广泛关注。

如何去理清其中的前因后果与关系？资深的“圈内”人士可能会有不同的看法。本期【见地】对话梁志勇先生，智享数科CEO。曾任职于深圳市房地产研究中心，参与深圳楼市长达10年的调控政策研究与制订。

在接受乐居财经的采访时，梁志勇表示一个城市大部分应该都是以住宅为主，但高房价对深圳来说一定是一件特别坏的事吗？未必。一个是高房价从一定程度上可以筛选出有创造力、有生产力的企业；可以筛选出高质量的人才，所以高房价对深圳这个高速发展的城市而言，“未必是件坏事”。

深圳的“715”新政此前可能不会出台

那么，一个城市的房价的高低究竟有没有一个合理的区间？梁志勇认为，房价的高低判断上一直有相对的主观性。究其原因，今年入市的新楼盘中，无论是华强城还是其他的楼盘价格并不算非常高，而较高的去化率代表着深圳市民购买力依然存在。

“我记得以前，深圳房价一万的时候有人说它高，两万的时候有人说它高，所以‘房价高’很大程度上是主观上的判断，市民觉得它高，更多地可能是因为一个涨幅的原因。”梁志勇分析道。

“深圳的楼市新政其实之前不一定会出台的！”

深究其原因，应该是由于深圳的定位升级了，先行示范区意见的出台标志着深圳对标的城市也发生了变化。二手房市场月过户量超过万套、网签量急剧调整、业主集体控盘……这些“市场情绪”集体出现在《意见》出台之后和新政之前的时间节点上。可以说，出手调控楼市，更多的是政策制定者的“敏于事”。

所以可以推断，深圳的新政本来不会出台。造成新政策的颁布，更多的是由于当时深圳房地产市场的情绪导致了这么一个结果。

除了“715”新政以外，深圳的房地产市场其实还有其他的一些变化，比如豪宅税的取消等，都在影响着购房者和业界。那么这两年深圳的房地产市场属不属于一个健康的状态？梁志勇认为较难评价。但不太健康的自媒体环境，倒是影响着不少购房者。关于深圳设直辖市、扩容之类的小道消息层出不穷，一直在贩卖焦虑，一定程度上导致了市民抢房、买房的冲动。

回归到房价的问题，你觉得房价对现在年轻人的影响大吗？

“影响肯定是有的，比如年轻人结婚，很大程度上会先关注有没有房的问题。”

但实际上，很多来深奋斗的年轻人是住进了深圳城中村的农民房。

其实能影响到这些年轻人的，一个是城中村的改造，二是长租公寓的出现。

其一，深圳最著名的就是白石洲的旧城改造。大部分原来在白石洲生活工作的年轻人不得不往外迁，但相信白石洲改造完成了之后，由于是一个城市空间“纵向”的改造，实际上将能容纳更多的人口。

其二，是“二房东”的对农民房的改造。他们把城中村的一些低价的房源给压缩了，虽然租金提了上来，但是使得很多年轻人不得不往关外迁。

总的来说，从城市层面上看，深圳的城中村会越来越少，但是改造后深圳能容纳更多的人口。收入水平较低的部分人口，往外迁移也是正常的。梁志勇提到，市民、租客不一定更要住在这么核心的地段，解决公共交通出行、通勤时间的问题后，“其实问题不大”。

此外，根据珊瑚数据的调查统计，现在的90后相对于80后有了一个买房观念上面的转变，房价问题倒不是他们特别关心的，深圳的“小年轻”们更加关心的居住的质量问题，如舒适度、便捷度、最小居住面积等。

可以通过解决土地供应问题影响深圳的房价吗？

“土地供应背后没那么简单。”

按照梁志勇的说法，要增加住房供应，就要先考虑土地供应的问题。土地供应问题，需要深圳市政府管土地与管住房的两个部门相互配合来解决，因为土地供应的背后考虑更多是产业、公共配套，细到学校、医院、停车场等，需要综合一系列因素的考量。

深圳去年总共也就12块住宅用地供应，将土地与住房的关系比喻的面粉与面包的关系，一直以来的情况是“有多少面粉就做多少面包”，市场对面包的需求多了，但面粉的产量一直没有较大提升，所以面包（房价）的价格自然水涨船高。

他也说到，土地价格是市场造成的，开发商对城市、区域的未来预期很好，土地需求多，因此愿意将价格提高到一定程度，所以“锅”并不在官方。

所以要调控面包的价格，首要是调整好供应的周期与供应量，需要行政力量来左右。

调控思路明确，二手房市场该如何“应对”？

“二手房是很难调控的。” 梁志勇坦言。

他形容房地产市场就像一辆汽车，其配置、性能都是既定的了，市场对定价也会有一个清晰的认知。而影响深圳房价的因素，有各种二手盘业主的集体炒作、学区学位的调整等，但这些因素较难得到官方的预测和管控。他认为，深圳二手房交易价格决定权在市场手里。

然而从调控的角度来看，虽不能决定二手房交易的价格，但可以提高其交易的成本。深圳可能也在考虑出台二手房的官方指导价，以正确引导二手房市场的交易行为，一旦出台，二手房市场氛围也不会被挂牌价格所误导。

此次采访梁志勇先生是在深圳楼市调控新政出台后，曾经作为深圳市住建局房地产研究中心的研究员，他曾经参与过许多深圳楼市调控政策的研究与制订，从他的角度出发，看到更多调控政策乃至深圳楼市背后的“玄机”。他认为，房价的调控，更多的是城市、社会治理的模型，现在楼市调控机制还是

现在，他作为珊瑚数据的CEO，出现在大家的视线里。对于楼市，更多是理性思考。

谈到自己的“下海”，梁志勇说起最重要的原因是想离市场更近。他所在公司业务更贴近市场。毕竟曾经在官方参与政策的制订时，他总感觉到距离感，而在智享数科，通过服务政府、银行等，距离无限缩短。而这个距离，正是他想“深度体验”的。

以下是乐居财经与梁志勇的精彩对话：

乐居财经：升级为社会主义特色示范区的背景下，你怎么看深圳房价的重要性？

梁志勇：这是一种“升格”，房价这种问题对深圳来说并不那么重要，高或低都没有太大关系。更重要的是房地产市场需要较为长久健康发展的状态。深圳是创新之都，高房价状态下也能推动优质人才的引进，城中村和保障房的住房结构也能承载中低收入的来深建设者。

每个城市都在抢人才，此前出的深圳的新公寓政策里就有“公寓转人才房”的条款。

乐居财经：自从去年豪宅税取消后，你觉得深圳房地产市场是否健康？

梁志勇：其实这个无法用进行时来判断。从整个城市发展的角度出发，随着新基建的投入，城市的整体“硬件”会越来越好。鼓吹房价上涨是一种不健康的氛围，甚至还利用所谓的极不靠谱的“扩容”或“直辖”来炒作。贩卖焦虑不应该是行业的健康表现。

乐居财经：珊瑚数据在城中村方面的数据比较有研究，随着城中村的逐渐“被旧改”，会不会对深圳人才造成影响？

梁志勇：长租公寓很好地补充了一部分人的区间需求，2015年至2017年间，大批长租公寓拿房对城中村进行改造，也能让部分白领继续留在城市中心区，同时价格也不会过高。虽然是市场行为，但是不至于“把人赶走”，而人才的流动也不会因为城市住房结构的变化产生剧烈的影响。实际上，城市更新还让原本的城中村有更大的容量，来容纳城市人口。这对城市来说也是一件好事。

人才的留存问题，住房是其中之一，更多的可能还是公共交通的发达，缩短上班族的通勤时间，让这座城市更富有流动性。也符合深圳的“多中心”发展的现状。

乐居财经：深圳住宅用地的出让，历年翻新。你觉得深圳官方会在土地供应上做更大的调整吗？

梁志勇：土地部门和住房部门其实是两个部门。所以这个问题涉及到规资局和住建局的合作。保障房、人才房、商品房的比例构成都需要两个部门通力合作才能达到比较好的结构比例。另外规资局也要考虑到产业、公共配套、医疗、教育等，甚至小到停车场的公共服务用地，都需要从空间上做一个完善的考量。

另外，土地价格，最主要是市场决定的。造成一二手房价格倒挂的原因更多的是限价盘的出现。

乐居财经：你对现在的二手房市场调控有否建言？

梁志勇：其实二手房市场是“调控不了”的。房源在二手业主手里，现存的法规下，官方没有权利规定二手房的报价，更不能规定交易价格。但官方可以用经济手段来提高你交易的成本。相比于规范的新房市场，二手房市场确实比较容易出现哄抬价格的现象。比如二手业主急用钱将价格挂低了也会让同片区的其他业主产生不满。

乐居财经：你对新来这座城市的年轻人有什么建议？

梁志勇：在条件允许的范围内，还是先买一套房。跟大小没关系。房子其实属于一种个保障，而且在大湾区的政策背景下，越早“上车”就越能享受到城市的红利。

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