上半年武汉楼市:中心城区急速回温 教育行业逆势扩张


来源:新浪财经综合   时间:2020-07-29 16:40:43


原标题:上半年武汉楼市:中心城区急速回温 教育行业逆势扩张

来源:21世纪经济报道

疫后的武汉楼市走向会如何?

自二季度复工复产以来,武汉楼市呈现持续回温趋势。

根据戴德梁行数据显示,2020年一季度新冠肺炎疫情的暴发,近2个月的停工停产对武汉市社会经济生活造成较大影响,全市主要经济指标出现显著下滑,其中武汉市一季度GDP同比去年下降约40.5%,降幅超过一季度全国GDP降幅6.8%约33.7个百分点。分板块来看,疫情对固定资产投资板块影响最大,该板块增速同比下滑达81.6%。

虽然一季度武汉市整体经济受疫情影响严重,但随着对疫情的稳定控制、常态化精准防控的稳步推进,二季度武汉市复工复产快于预期、好于预期。省内“四上”企业大部分在3月已经开工,截至6月中旬,各行业复工率基本都已达到95以上,其中房地产开发企业复工率达100%。

仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示:“虽然武汉上半年办公楼市场总需求处于低位,但教育行业逆势大规模扩张,成为上半年最大亮点。随着政府后续支持湖北的一揽子政策逐步落地,武汉商业地产市场的发展依然可期。”

优质零售物业市场方面,租金受业主不同程度减免的影响,同比下滑,2020 年新增供应将集中于年末,开发商积极调整入市节奏,仲量联行的报告中显示来自餐饮、服饰零售及儿童相关业态的需求相对活跃,市场整体供应压力有所缓解。

中心城区上涨势头显著

从土地成交情况来看,2020上半年,武汉共挂牌出让地块53宗,其中最终成交49宗,总成交面积达327.5万平方米,同比下降约47.3%;总出让金额635.5亿元,较去年同期下降约35.9%。

但从成交楼面地价来看,上半年武汉土地成交整体楼面均价则呈现上扬趋势,环比2019年上升约37.3%,略的5526元/平方米。

分区域来看,中心城区和远城区是上半年武汉土拍市场主力,成交面积约占上半年全市总成交面积的41.7%和35.6%。从分区楼面地价来看,上半年各区楼面成交均价表现稳定,硚口区和汉南区是唯二楼面均价环比上升的区域,分别环比上涨约8.0%和38.1%。整体来看,中心城区重返土拍主力位是上半年全市楼面均价上涨的主要原因。

值得注意的是,在住宅市场,主、远城区市场也呈现出持续分化的趋势,且对于外部经济环境敏感度也呈现出不同的反应速度。

2020年上半年,武汉市商品住宅批准上市面积551.5万平方米,较去年同期下降约40.4%;销售面积463.3万平方米,同比下降约47.4%。从销供比来看,上半年销供比0.7略低于合理区间,显示出略微的供过于求,反映疫情对市场需求造成了一定影响。70城销售均价指数显示,2020年5月武汉市商品住宅成交均价较去年末环比上升约0.6%,价格整体稳中微升。

对此,戴德梁行分析称,主城区住宅价格走高是推动上半年全市房价上浮的主要原因,江岸区、武昌区以及江汉区上半年住宅均价环比2019年末上涨。这与远城区形成截然不同的发展趋势,远城区包括江夏、东西湖、蔡甸及汉南等区域上半年住宅价格均呈现略微下降的趋势,次中心城区住宅价格整体表现出稳中微升。

也就是说,武汉市住宅市场分化显著,主城区和远城区近年供应产品出现明显区别,近年来以大户型高总价豪宅盘在主城区较为常见,目标人群为改善型需求客户和豪宅客户。而远城区则以面积适中的刚需盘为主。这也是二者在面对外部经济环境变化中表现不一的主要原因。

从分区的存量和出清周期来看,解封后武汉市住宅需求短期内呈下降趋势,各区出清周期都有所升高。远城区普遍存量较大,出清周期集中在8到16个月;次中心城区中东湖高新和洪山区虽然目前存量大于青山和经开区,但去化速度快于后者;大部分中心城区存量较小,去化速度不一。其中,江汉区和武昌区去化速度较慢。以上出清周期的计算均基于疫情后4至6月的月均去化水平,下半年考虑到市场的进一步复苏,预计各区的实际去化情况会快于当前的预计。

教育行业逆势扩张

2020年上半年,武汉市全市新注册企业约5.4万家,仅为2019年全年新注册企业数量的约四分之一,显示出新冠疫情对武汉经济活跃度产生明显冲击。

从上半年新注册企业行业占比来看,建筑业、批发零售业、交通运输与物流业和农林渔牧业环比有所提高。而住宿餐饮业、服务业、文体娱乐和房地产行业则呈现走弱的趋势。整体来看,疫情虽然对整体经济活跃度产生一定负面影响,但分行业来看仍表现为机遇与挑战并存。

一季度武汉处于“封城”状态,当季无新增项目入市。二季度武汉“解封”,在建项目积极赶工,当季有四栋优质办公楼入市,且集中在光谷中心城,分别为中建光谷之星G1、G2、G3以及奥山中心,该地区的商务氛围进一步提升。

戴德梁行分析指出,总体量方面,截至2020年6月末,全市甲级和乙级项目共计 590.5 万平方米,其中甲级办公楼为 216.8 万平方米,乙级办公楼为 373.7 万平方米。新增供应方面,上半年无新增甲级项目,同比下降 6.8 万平方米;上半年新增乙级项目 15.0 万平方米,同比上升 11.9 万平方米。空置率方面,甲级项目空置率为 30.5%,同比下降 4.5 个百分点;乙级项目空置率为 41.2%,同比上升 7.8 个百分点。

值得注意的是,疫情之下不同行业的租赁需求分化显著,教育行业逆势扩张。学校停课并未影响人们对教育的重视,教育培训机构一方面转战线上授课,另一方面在租金下滑之际寻求在甲级办公楼大规模扩张的机会。

仲量联行的报告显示,教育行业占上半年甲级办公楼的租赁成交面积高达 47%,成为最大亮点。紧随其后的是支撑办公楼市场需求的常客——专业服务业,金融业、房地产和建筑业,这些行业都展现出了需求韧性。

而在零售市场,实体零售备受疫情冲击,当前需求主要来自餐饮、服饰零售及儿童业态。

仲量联行跟踪的全市购物中心及百货新开业或正在围挡的品牌中,来自餐饮、服饰零售及儿童相关业态的需求相对活跃。例如,网红茶饮茶颜悦色首出长沙,正式进驻武汉,VETEMENTS 武汉新店进驻楚河汉街及菱角湖万达广场,儿童业态则仍有杨梅红国际私立美校等品牌开出新店。

受疫情冲击,部分原定于2020 年入市的中高端项目将时间推迟至 2021 年, 2020 年整体市场竞争有所缓解。仲量联行的报告也指出,需求端退出市场的多为未形成规模效应或运营、承租能力在疫情前即走弱的租户,而具备扩张能力的多为稳定运营的连锁品牌。此轮冲击过后,优质零售物业市场的需求将进一步由运营能力更成熟、产品服务更贴合消费者需求并且具备规模效应的品牌支撑。

(作者:陈红霞,王宇杰 编辑:徐旭)

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