房价猛涨的东莞 离万亿还有多远

原标题：房价猛涨的东莞，离万亿还有多远

来源：南风窗

记者彭艳秋

349.81亿。

这是东莞与“万亿之城”的距离。

2020年，处在“万亿冲刺区”的7座城市，其中有6个都在今年纷纷官宣了其GDP破万亿，奔向了万亿俱乐部。令人倍感遗憾的是，种子选手东莞未能晋级。

冲万亿的“新晋六城”及东莞GDP数据（图源：Data居士）

2019年，东莞以9482.5亿元，位居七个冲刺城市第二名，毫无疑问是万亿俱乐部最热门后备军之一，因此在2020年3月20日的一次重要会议上，东莞提出了冲刺的目标，希望实现这一“历史性突破”。

但2020年这座城市面对的困难，远比想象的要大，仅需500多亿的增量就可以突破万亿，惜未如愿，并且还拉大了与同级别城市的差距。

问题出在哪里？这是一个审视的时机。

消费与房价

GDP的核算，分为支出法、生产法、收入法三种。

一般在分析GDP时，支出法是最为主要的视角。它又具体分为资本形成总额、最终消费、货物和服务净出口，也就是常说的投资、消费和出口三驾马车。目前，市场上常用社会消费品零售总额，来替代对GDP-最终消费支出的分析。

2020年，东莞全市社会消费品零售总额为3740.14亿元，比上年下降6.6%。

东莞2020年主要经济指标（图源：东莞市统计局）

客观而言，因受疫情影响，全国大部分省市的这一指标表现均不理想。但疫情不能解释所有原因。

和东莞相比，“新晋六城”中的泉州比上年仅下降2.3%，西安下降2.9%，而合肥还逆势增长了3.1%。

同时，全国这一指标也只下降了3.9%，东莞的下降幅度远远高于全国。

冲万亿的“新晋六城”GDP数据（图源：国民经略）

是老百姓手里没钱消费吗？

2020年，东莞的居民人均可支配收入56533元，增长5.4%，增速高于全国平均水平。

意外之处就在于，收入增速高于平均，消费增速却低于平均。

钱袋子涨了，消费力却下降了。那么，在储蓄没有大幅增加的情况下，东莞人的钱去哪里了呢？

一个合理的分析是，东莞的房地产市场对居民收支结余形成了吞噬，挤压了消费。

盛松成等经济学家在2020年基于2005-2007年国内副省级以上城市及省会城市的数据测算指出，人均总消费与房价呈负相关关系。总体看来，房价每上涨1倍，人均消费就显著下降4.65个百分点。高房价对于健康医疗、交通通信等可选消费的挤出效应尤其明显。

过去的两年，东莞房地产经历了有纪录以来的第三轮价格暴涨。

根据冰山指数，东莞房价在2020年涨幅32.7%，全国第一，从1月的均价1.86万元/平米涨到12月的2.47万元/平米。重点片区尤其疯狂，城区片区住宅均价3.5万元/平米上下，而松山湖二手房均价靠近“6字头”。

这一年，东莞限额以上汽车零售额下降5.5%，石油及制品类零售额下降19.8%，一定程度印证了交通通信等可选消费在被挤出。

而饮料类、烟酒类、日用品类商品消费大幅增长，这样的低价产品偏爱趋势，也说明东莞的消费正在被压抑。

由于还存在财富效应、消费派生效应，房价对消费的影响，并不是简单议题。

但能确定的一点是，消费正拉拽着东莞GDP的一条腿。

疫情与出口

消费动力不足，不巧的是，“三驾马车”中的出口又在上年的基础上，生生往下拽了近200亿。

2020年，东莞的出口总额8281.5亿元，下降4.4%；进口总额5021.5亿元，下降2.9%。也就是说，这一年，东莞净出口总额3260亿元，相比2019年下降了195.9亿元。

为何疫情对东莞的净出口影响这么大？

受国外疫情影响，企业的外贸业务受到严重影响。图为东莞市常平镇，一家主要出口到欧洲和北美的家电企业正在加紧生产出口订单。（图源央视新闻）

东莞是外向型加工贸易产业结构，这使其对世界经济冲击尤为敏感。

东莞以工业制品出口闻名，至今仍是国内外贸出口依存度，即进出口总额占GDP的比重最高的城市，按经济外向度衡量，东莞位居全国第一。

疫情暴露出的问题其实是古老的。美国经济学家约瑟夫•斯蒂格利茨指出，出口导向型战略固然使需求不再受本国收入的限制，但却可能导致劳动密集型产品的“专业化”，削弱长期增长的潜力。

这不是东莞第一次遭受国际环境变化的冲击。

2008年金融危机呼啸而来，加上施行的《劳动合同法》，东莞的外贸企业集体遭遇寒冬。

2015年，世界经济疲软，一些东莞外资企业的工厂纷纷关停。在一次次阵痛中，欠缺品牌和技术支撑的代工型企业逐渐退出或谋求转型。

与此同时，东莞的出口依存度有所下降。

受疫情影响，东莞外贸受到巨大冲击，东莞陆续出台了“稳外贸20条”“投资松绑30条”等“硬核”政策，为中小企业“降成本、优服务”，企业逐渐走出困境，复工满产。图为东莞外贸进出口岸（图源：央视新闻）

因此，疫情对东莞而言，是一次压力测试。

从测试结果看，对比同样条件、同等体量的城市，疫情对东莞的影响更为深远。这意味着，当海外政策和环境变化的时候，东莞经济增长主导权依然存在部分被让渡的现实被暴露了出来。

消费的下滑、出口的疲软，加上投资拉力不足，东莞经济的失速意料之外，其实有迹可循。

压力与突围

再来看GDP的另一种核算办法，生产法，即行业构成，也就是第一、二、三产业增加值。

据1月29日东莞市统计局的信息，2020年全年，东莞第一第三产业分别同比增长6.0%和3.5%，而占比超过50%的第二产业同比下降0.9%，增加值为5193.09亿元。

可以说，没能拿下“万亿”，与东莞的第二产业增长乏力有关。

仔细来看，东莞全市规模以上工业增加值4145.65亿元，比上年下降1.1%。

从量上，东莞具有绝对的优势。东莞全市规模以上工业企业总数10861家，总量居广东省第1位，全国第2位。

规模以上工业企业往往是城市经济的坚实力量，但在2020年的东莞表现不佳。

图源：主要取景于东莞的电视剧《白夜追凶》剧照

制造业在疫情下的搁浅，使增速的“不得劲儿”拖了东莞的后腿。

吴敬琏在其《中国增长模式抉择》一书中曾提醒，凯恩斯主义的短期分析方法无法取代以生产函数分析长期增长问题，注意力还是要放在努力促进技术进步、提高全要素生产率上。

东莞有完整的物流供应链、产业链基础优势，但仍存在薄弱环节——需要刻意形成完整的产业链、完整的服务体系。

高端化、技术自主可控、完善的产业链和供应链，是一座城市、一个国家在世界产业环节中的底气，也是面临外部风险时扭转被动局面的定海神针。

这些问题，东莞看到了。

2019年，有一部纪录片——《制造时代》——它以东莞制造业为案例，展示了中国制造业在转型升级中的探索。

东莞是改革开放的“缩影城”，东莞的发展便能看到中国的发展轨迹。

可以说，中国经济的奇迹很大程度来自生产要素的低成本，也就是土地、人工的便宜。

1970年代前，东莞还是广东东江行政区下属的农业县，遵循的是同样的逻辑，靠制造、代工兴起。

如今，东莞要高质量发展，意味着城市经济引擎要从出口导向转向消费导向，要掌握技术、专利、品牌等核心要素。这也是中国制造由大到强之路。

困境缠绕相伴的转型，历经多年。2008年，东莞曾提出四个“忍得住”，即忍得住暂时的阵痛、忍得住暂时速度的放缓、忍得住暂时收入的减少、忍得住社会的非议。

重重压力倒逼着东莞突围。

2014-2016年，连续三年，东莞市政府“一号文”的加码，掀起了智能制造的热潮。

这座城市仿佛苏醒过来，从企业引进上也可以看到东莞的变化。

近年来，除了华为，东莞还承接了不少深圳北迁的企业。

东莞市清溪镇力合双清创新基地一期引进的20家大型高新技术企业中，有17家来自深圳。图为力合双清创新基地紫荆科创中心一期（图源：i东莞）

比如2015年，大疆创新科技在松山湖启动总部建设；2017年，蓝思科技、康佳集团等进军东莞。这些企业的迁入，为东莞的高新技术产业发展增添了信心。

东莞也蕴藏了珠三角最强的科研能力，散裂中子源、南方光源、松山湖材料实验室等重大平台的聚集，推动松山湖形成全球难得一见的科研制高点。

从农业县到制造业城市，从承接周边城市产业溢出的“小弟”到经济强市，东莞逐渐清晰化自己独立的模式和精神。

然而，城市的崛起，除了带来GDP，还有房价大涨的动力。在过去两年，还出现了强烈的倒挂，经济增速放缓，但房价则高速飙涨。

东莞出台了相关的调控政策，但目前看到的有关数据是，在东莞楼面价TOP10中，2020年占了6宗，地价成为房价上涨的加速器。东莞楼市的火爆暂时没有放缓的迹象。

东莞楼面价TOP10（来源：房掌柜）

房价高企对城市的远期负面影响，已无需赘述。尤其东莞这样的工业化城市，房价如果脱离城市人口承受力，将会造成一系列负面影响。除了拖累经济增长，透支城市发展潜力之外，也让生活在这座城市的中下层人口背负巨大的生活压力，影响扎根奋斗的信心。

2021年的东莞，毫无疑问将拿下迟来的“万亿”，人们希望同时看到的是，这是一个稳妥、健康的区域经济体。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读