多元奥园：“三道红线”中两条 债台高筑2565亿元

多元奥园：“三道红线”中两条 债台高筑2565亿元

今日财富FortuneToday（ID：FortuneToday-）

文 | 刘诗倩

编 | 宋   鸿

1月4日，中国奥园集团股份有限公司（以下简称“奥园”）发布了2020年12月的未经审核物业合同销售表现。数据显示，2020年奥园全年实现未经审核物业合同销售额约1330.1亿元，同比增长13%，基本完成2020年度销售目标，即达到约1322亿元。

只是，在增收不增利的处境下，2020年奥园的盈利能力明显下滑。

根据2020年半年报，奥园的总负债已达2564.93亿元。2018年到2020年6月底，负债累积增加超过1500亿元，两条指标踩中“三道红线”。为了解相关信息，《今日财富》杂志就公司的债务问题向奥园求证，但截至发稿前，仍未收到回复。

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盈利能力下滑，增收不增利

去年3月初，各行各业开始复工复产。自恢复销售以来，奥园增势迅猛。根据2020年中报，奥园的物业合同销售额达508.7亿元，实现营业收入282.43亿元，同比增长19.32%。

（数据来源：中国奥园2020年中报）

可是，增收却不见增利。

2020年中报，奥园上半年净利率直线下滑；毛利率为29.32%，较2019年减少了0.44个百分点；净利率10.06%，较2019年减少了1.77个百分点。

（数据来源：东方财富网）

从往年数据看，奥园在2016-2019年间每年中期的净利率分别为9.28%、10.53%、10.79%、11.83%，保持稳步上升，但2020年上半年净利率却突然大降。

（数据来源：东方财富网）

此外，《今日财富》发现，2020上半年，奥园的销售成本、销售及分销成本、行政开支、财务成本等方面相比以前有明显的增加。

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负债率居高不下，陷“三道红线”危机

自2018年起，奥园的总负债突破1000亿，2018年到2020年6月底，负债累积增加超过1500亿元。

（数据来源：东方财富网）

根据奥园半年报，截至2020年上半年末，奥园总负债达2564.93亿元。资产负债率从2018年81.45%上涨到85.9%。据wind数据统计2020年中报分析，奥园剔除预收款项的负债率约80.85%，净负债率约156.5%，现金短债比约1.45，有两项超出了“三道红线”的要求。

“三道红线”是监管部门意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，为预防行业系统性风险提出的管理理念。强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得>70%；（2）净负债率不得＞100%；（3）现金短债比不得＜1倍。

基于此，奥园有息负债规模年增速不得超过5%，将面临着债务监管、融资渠道收紧等问题，为公司降负债带来压力。

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三家上市平台，何以解忧

不过，负债的上涨并没有让奥园投资放缓，近年来，通过收并购等方式奥园频频扩大土储。

2020年4月，奥园发布公告，收购京汉股份29.99%股权，并成为京汉股份的控股股东。据京汉股份2019年报披露，其储备土地总计占地面积63.6万平方米，剩余可开发建筑面积98.62万平方米。京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于天津、重庆、成都、南京、太原等地，土地储备项目分别位于保定、重庆、阳江三地，为丰富奥园土储提供有利条件。

据悉，京汉股份原主营业务是粘胶纤维的生产和销售，主营产品为粘胶长丝、精制棉、玻璃纸。2015年公司进行了重大资产重组，注入房地产业务。现在公司主营包括战略业务、种子业务和基础业务（地产业务）。2020年11月19日，京汉股份正式更名为奥园美谷科技股份有限公司，对应证券简称变更为“奥园美谷(000615.SZ)”。

奥园美谷曾在广州发布会上阐释未来发展新战略、新方向，将从绿纤新材料出发进军美丽健康产业，战略定位于美丽健康产业的材料商、科技商，致力成为国内美丽健康产业第一股。

值得注意的是，为解决与中国奥园的同业竞争问题，奥园美谷或将现有地产业务剥离出去，而与奥园美谷有业务重合的奥园健康（股票代码：03662.HK）已经宣布将逐步退出医美业务的有关营运，专注物业管理及商业运营服务。

12月23日，奥园美谷公告称，将为东方美谷奥园科技园提供医美咨询服务，本次交易预计为公司提供1800万元经营性现金流入，标志着奥园美谷医美业务板块迈出了实质性一步。

现如今，奥园产业涉及地产、金融、文旅、健康生活、跨境电商、医美等多个方面，三家上市平台均面临同业竞争交叉的问题。中国奥园的频繁收购是为拓宽融资渠道做准备？还是对未来的突围？债务危机能否支撑三家公司？《今日财富》向中国奥园求证，但截至发稿仍未收到回复。

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