“500亿梦”落空、物业股价跌6成 当代置业绿色之路难行

原标题：话企丨“500亿梦”落空、物业股价跌6成 当代置业绿色之路难行 来源：财经网

2021年伊始，各家房企年度成绩单正在陆续揭晓。

过去的2020年，是不同寻常的一年，年初的新冠疫情给各行各业都带来了巨大的挑战，房地产行业亦是如此。与此同时，疫情也催生了消费者对绿色、健康的居住需求。

然而，在“绿色跑道”领跑多年的当代置业，却并没有带来令人眼前一亮的成绩，反而陷入了一个“怪圈”：曾经承诺的500亿销售目标终成泡影，旗下的物业第一服务股价更是在短短2个多月便跌去了将近6成。

当代置业究竟缘何至此？

“500亿梦”落空

在绿色建筑上，当代置业一直期望觅得一片蓝海。2019年，当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受媒体采访时表示，当代置业并不是一家单纯追求规模的上市公司，2019年以来，当代置业一直专注于绿色科技地产的打造，试图凭借差异化核心竞争力来对抗周期。

但却未能如愿。1月5日，当代置业发布截至2020年12月31日止十二个月未经审核营运资料。数据显示，2020年全年，当代置业实现累计合约销售额约422.12亿元，同比增长16.6%。

若按照下调至420亿元的目标计算，当代置业踩线完成全年业绩目标。而这也意味着，张鹏早在2017年业绩会后就反复呼喊的500亿元目标落空。

但500亿元的门槛，对企业而言意义重大。旭辉董事长林中在接受媒体采访时曾表示，500亿是衡量房企的门槛之一。房地产行业在一定时期内还是资源导向型行业。所以，企业要有一定的规模才能完成对行业三个资源，即土地、资金、人才的配置，也才能形成更强竞争力。

但在多位业内专家看来，当代置业在2020年与500亿元失之交臂之后，未来再想进入500亿阵营会愈发困难。资深业内专家李雄分析称，从整个大环境来看，近年来，很少有中小房企能够顺利发展，今后随着‘三道红线’扩围，这些中小房企日子就会更难过，现在行业对中小型房企不太友好。

克而瑞研报同样指出，未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，“三道红线”将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。

克尔瑞判断，尽管2020年房企业绩在一定程度上受到疫情冲击，但是整体规模持续放缓趋势已定，可以预计，2021年市场考验只会有过之而无不及，销售态势不容乐观，或有越来越多的房企面临负增长困境。

李雄预计，当代置业未来再冲刺500亿元，压力不容小觑。

陷入恶性循环

在李雄看来，绿色发展的概念要大于其实际效益。“现在房企成本本身就很高，绿色建筑是要真金白银砸钱进去的，这就进一步提高了企业的成本，利润就会被吞噬。”

而利润表现则进一步影响了企业的评级。1月6日，惠誉确认了当代置业的长期外币和本币发行人违约评级展望“稳定”。但受限于其利润率低于同行且规模较小，其评级只达到“B”。

惠誉预计，到2020年，当代置业的EBITDA利润率将保持在18%左右，仍低于‘B’评级同业20%-25%的水平。

“开发企业是相当看重评级机构的认定，这几乎直接影响了企业发债利率的高低”。李雄告诉财经网，他表示B级在行业内来看其实不高，算中档评级。

而融资成本高企正是当代置业难以逾越的障碍。1月12日午间，当代置业发布公告称，公司发行2.5亿美元绿色优先票据，票面利率高达9.8%。

这并不是个例。2020年，当代置业在上半年先后发行两笔总额为2亿美元和1.5亿美元、固定年利率分别为11.8%和11.95%的优先票据，下半年也发行多笔利率超过11%的绿色优先票据。

而与之形成鲜明对比的是，2020年房企境内外融资成本“普降”。克尔瑞数据显示，2020年房企的新增债券类融资成本为6.13%，同比下降了0.95个百分点，且85%的房企融资成本实现了下降。其中，境内债券加权平均融资成本为4.41%，同比下降0.91个百分点；境外债券成本为7.89%，同比下降0.15个百分点。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，造成这一局面的并不是绿色发展路线的问题，而是企业受制于自身资源以及运营管理水平的问题，这导致其不能从中获得较高的溢价能力，反过来也影响了绿色发展路线的实施和落地。

如今，漂浮在半空中的“绿色”标签不仅没有为当代置业带来规模效益，反而让企业形成了一个恶性循环：成本提高-利润被吞噬-评级偏低-发债成本提高-利润被进一步吞噬。

物业同受其苦

尽管深受其苦，但当代置业无意放弃“绿色”这一发展方向，反而开始将物业推上了同样的道路。

在招股书中，第一服务罕见的明确提出了“绿色物业服务”概念，强调在物业全生命周期、各阶段为住宅及非住宅物业客户提供数字互联、绿色、健康的人居体验。

经济学家、财经评论员郭施亮则对第一服务的绿色服务持谨慎态度。他表示，即使招股书有提出新概念，但对市场来说，在没有见到实质性成效之前，市场还是保持谨慎。

实际上，自10月22日上市至今仅仅不到三个月时间，第一服务股价便跌去将近6成。据同花顺数据显示，截至1月12日收盘，第一服务报收1.06港元/股，较发行定价2.4港元/股下跌57%。

而同期，内地物业管理板块整体呈现上扬态势。据同花顺数据，截至1月12日收盘，内地物业管理板块报收1021.505港元/股，较10月22日开盘价974.085港元/股增长4.9%。

柏文喜表示，这也可以看出第一服务股价大幅下滑，实际上除了受物业板块整体回调之外，还和物业个股表现分化下的自身基本面有关，缺乏业绩和成长性支撑的个股下跌幅度较大都是逻辑之中的事情。

“目前物企存在的通病就是自主扩张有难度”，李雄表示，物企规模的大小当前仍与母公司开发企业的发展状况呈正相关。

柏文喜称，大幅下滑的股价也说明，第一服务为集团带来融资便利的可能性会随之下降，如果强行融资的话，则融资成本可能就变得非常不划算。

他判断，当代置业和旗下的物业第一服务作为行业里没有明显优势的中小型企业，未来需要走专业化、精深化的路线以提升自身的竞争力，进而来维护企业的可持续发展能力，否则被边缘化是很难避免的。

文/王亚静（责编：高雅）

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