深圳再获用地扩权“大礼包” 本地地产概念股全线飘红

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文 / 徐苑蕾

2020年是深圳经济特区建立40周年以及先行示范区建设1周年，近日深圳再获中央厚礼，土地管理进一步扩权，受消息利好深圳本地房地产概念股今日全线飘红。

新华社10月11日报道，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（以下简称“《方案》”），其中提到，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

早在今年8月初，深圳就曾获得了土地政策“大礼包”。彼时，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，其中专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。而前述《方案》内容的发布则意味着，深圳土地管理制度上探索继续深化，深圳用地再次扩权。

《方案》落地后，作为副省级城市，深圳将享有与省级政府相似的“农转建”土地审批权限。2020年3月，国务院出台的《关于授权和委托用地审批权的决定》明确，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，同时还针对部分省份进行为期1年的永久基本农田转为建设用地审批权下放试点，其中即包括广东省。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在《方案》落地之后，深圳住宅用地瓶颈将得以突破，通过调整规划、调整土地用途，住宅用地数量将得到明显增加，从而对房价起到平抑的作用。

多年以来，深圳土地供需矛盾突出。公开资料显示，在4个一线城市中，深圳土地面积最少仅有1997.47平方公里，常住人口却超过1344万人。而深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限，工业用地比例占比则达到35%左右。

由于土地资源的限制，近年来深圳公开招拍挂的住宅用地极少，旧改成为土地开发的主要动力。在今年7月住建部赴深的座谈会上，华润置地华南大区总经理蒋慕川就提到，深圳最大的问题是人多地少，所以导致深圳商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重。其提议希望深圳能够扩容，政府持续加大土地供应力度。

“制约深圳居住用地数量的根本原因，主要是用地结构还停留在工业为主的时候”，李宇嘉指出，2008年之后，深圳很多制造业企业转型、搬走、拆迁，产业用地因此腾挪出来，土地结构本应随之调整，更多向住宅用地转移，但此后一直没有调整过来，这其中涉及到规划的问题。

除了农转建审批权的下放，《方案》还支持推进二三产业混合用地、盘活存量工业用地、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，同时从机制及制度完善、建立等角度，提出完善闲置土地使用权收回机制、完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系、试点实行土地二级市场预告登记转让制度。整体来看，《方案》旨在进一步简化完善土地流转流程，提升深圳市土地资源利用效率。

在李宇嘉看来，《方案》中关于深圳用地放权的政策，与今年4月《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称“《意见》”）一脉相承，《意见》中提到土地要素市场化改革方向的相关内容。

李宇嘉强调，对于热点城市，中央希望从供给端解决住房问题，在《意见》中提出明确要求。对于深圳来说，则需要提高土地配置的效率，通过土地要素市场化改革去取得一些进步。

实际上，今年以来，深圳当地住房部门曾出台相关政策，并且表达加大居住用地供应力度的决心，希望从供给端发力以缓解深圳的住房问题，压制房价的非理性上涨。

7月31日晚间，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布的《关于停止商务公寓的审批通知》就提到，深圳将停止新的商务公寓审批，并将减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

此外，深圳住建局官方曾表示，在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

2020年上半年，深圳的土地市场一反常态，政府住宅用地供应量已超去年全年水平。根据中国指数研究院《中国300城市土地市场交易情报》发布的数据，今年上半年，深圳共推出住宅用地17宗，合计83万平方米，同比增加385%，其中成交14宗，合计52万平方米，同比上涨206%。

李宇嘉指出，深圳用地扩权政策落地过程中，可能会遇到几大难点：一是现在部分产业用地有产业主体，其中就涉及到利益平衡的问题；其次，在产业用地调整后，教育、医疗、社区管理等公共配套、设施如何落地需要思考；第三，规划调整过程中，涉及到深圳各区招商诉求和利益诉求的平衡。

“针对深圳土地用途转性、存量闲置土地盘活、市场化方式推地等问题，接下来相关配套政策和细则有望跟进出台”，李宇嘉称。

受前述《方案》消息利好，今日深圳本地房地产概念股全线飘红。其中，世联行涨9.82%，华联控股涨7.58%，天健集团涨7.04%，南山控股涨5.73%，大悦城涨5.32%，万科A、金地集团、华侨城A、招商蛇口、深振业A、深物业A、沙河股份等上市公司则分别有1%-5%的日涨幅。

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