刘德科：看空中国的人最终都会受到资产的惩罚

看空中国的人最终都会受到资产的惩罚。︱刘德科

来源：德科地产频道

*本文为2020 年9月13日刘德科在东莞鹏瑞发布会的演讲内容节选

主讲︱刘德科

我们今天要聊的是东莞。东莞是一个非常神奇的城市，我先用一个词来概括它，叫‘神卡位’。它卡了一个非常好的位置。

东莞就在她们的怀抱里

东莞是什么？东莞生在两个超级城市的怀抱里面。放眼全球，同一个国家里，有没有两个超级城市同时挨在一起？没有，这种状况只有中国会出现。纽约边上就只有纽约，伦敦边上虽然有巴黎，但那是另外一个国家。

这样的东莞，全世界就只有一个。

东莞刚好处在广州跟深圳这两个超级城市中间。对不起，我好像把香港忘了，不要紧，香港是深圳的一部分（口语）。

粤港澳大湾区的本质是什么？是‘破壁’，打破行政区划的壁垒，最终形成一体化。整个大湾区中，东莞处在一个什么位置？中国再这样发展下去，广州和深圳是迟早要会师的，而东莞就在她们的怀抱里。

▲刘德科演讲《东莞的神卡位与顶豪逻辑》PPT

大家知道，深圳的地理形状虽然未必是个长条形，但它的发展呈一个长条形。任何城市资源效率的最高使用方法就是把自己变成正方形。

本来香港跟深圳应该合成一个正方形，但是现在那边稍微有点情绪；我们只能把东莞跟深圳变成正方形，等将来大家的情绪都破了以后，我们再把正方形变得更大。正方形包括了珠海、广州、佛山、中山、深圳、东莞、香港、澳门，大家变成了一个更大的方形。

▲刘德科演讲《东莞的神卡位与顶豪逻辑》PPT

但是在当前阶段，深圳的正方形竞争力要形成，必须依赖东莞；没有东莞，以后就没有深圳。这就是东莞的神卡位。

以后，我们不需要去区分深圳在哪里，东莞在哪里，珠海在哪里，整个大湾区就是一个城市。过去我们城市扩张叫‘摊大饼’，现在不是了，因为我们现在有了轨道，包括各种‘铁’：高铁、城轨、地铁……各种轨道交叉在一起。

深圳的正方形竞争力，就是需要通过轨道大爆发来实现的。行政区划的壁垒很难打破，因为要东莞在行政区划上划入深圳不太现实，但是轨道可以解决这个问题，轨道可以让大家联系在一起。

还有一点很重要：我们是处在数字时代。数字不仅是数字经济，更是数字政务。

城市变大之后，过去我们没有能力去控制那么大的区域，现在是数字时代，政府的治理水平也在提高。也就是说，政府的治理能力是建立在数字云、大数据、云计算、AI 等技术上面的。

不要以为大数据、云计算只有企业家才关注，它会渗透到我们的政务领域，让我们的政府的治理能力更强。所以我们把它叫做‘算力时代’。当然，这也不是我讲的，这是中国工程院院士王坚博士讲的，阿里云的创始人。大数据现在已经跟石油一样，变成了战略资源。这是非常重要的一个变化。

在算力时代，除了数字治理，还有大家很熟悉的‘数字经济’。在这样的时代，东莞是什么？东莞有华为，有 OPPO，有 vivo……这些只是一台手机吗？它是一个生态问题。肥沃的硬件，它始终会长出莺飞草长的软件；那种软件，叫做‘云计算’，叫做‘大数据’。

▲刘德科演讲《东莞的神卡位与顶豪逻辑》PPT

像巧克力一样融化在大湾区

是的，过去我们可能会嫌弃东莞没有中心，可是城市未来的方向是，你分不清楚城市中心在哪里。

过去的城市，一个城市一个中心点；后来变成了一个城市多了中心点；未来的城市，一定是网格化的。未来的东莞，会有无数的中心，它会像巧克力一样融化在大湾区里。

或者可以这样讲：东莞根本不需要市中心，东莞需要更多的深圳湾一号，或者是像深圳湾一号这样的超级综合体。一个中心独大，它没法形成网络神经元。

▲刘德科演讲《东莞的神卡位与顶豪逻辑》PPT

你们在中国买够了吗

我们会说，粤港澳大湾区是世界第四极——我们不就是世界第一极吗，怎么会是第四极呢？这里就是世界的中心。

可能有些人会说，你又开始讲这些夸张的台词了。可是大家想一想，三十年前、四十年前，我们能想到我们国家会是现在这个样子吗？所以，要放开你的想象力，再想一想十年后、二十年后、三十年后，这里是不是世界第一级？

十年前，大家会觉得东京、伦敦更高大上；现在越来越多的经济学家会说，最好的投资机会在中国。放在房地产，我们一直在说，最好的房地产投资机会在中国。

今天大家对这句话应该有一些共识了。但是，你的行动会违背你认同的这个道理吗？我身边好多朋友，无论是身价几亿的、几十个亿的，还是几千万的，他们动不动就会想，我是不是该到东京买套房？我是不是该到伦敦买套房？我说，对，没错，你们到东京伦敦买房都可以，可是你们在中国买够了吗？如果还没有买够就去东京伦敦买，你们是在错失中国。看空中国的人最终都会受到资产的惩罚。

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