楼盘打七折 恒大有多缺钱？

原标题：楼盘打七折，恒大有多缺钱

来源：南风窗

作者：黄冬咚

这些年来市场上一直不厌其烦地讲述着恒大被野心所驱动的扩张故事。与此同时，债务也像一座大山，压得恒大“气喘吁吁”。

“高增长、控规模、降负债”，听上去像一个颇为矛盾的新战略。在新能源汽车业务难以实现规模化量产的情况下，短期内的销售“高增长”，对未来的恒大而言，某种程度上是难以为继的。

绕不开的高额负债

近日，中国恒大发布了截至2020年6月30日的上半年业绩报告。报告显示，恒大上半年实现营业额为人民币2666.3亿元，较2019年同期增长17.5%，净利润147.6亿元，净利率为5.5%。

疫情压力之下，恒大的半年报数据不算难看，但与其他房企业绩报告发布后突出各种亮点指标的反应不同，恒大的这一波传播策略主要聚焦在了“高增长、控规模、降负债”的发展战略上。其中，“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿以下。

为什么要旗帜鲜明地喊出降负债？因为恒大的债务压力已经到了绕不开的地步。

根据恒大2020年的中报数据，负债合计为19826.42亿元，已经逼近2万亿大关。其中，非流动负债合计5060.01亿元，长期借款为4397.84亿元。流动负债合计为14766.41亿元，短期借款3956.87亿元。

融资结构方面，短期债务占比过高表明房企短期债务压力偏大，从2019年数据来看短债占比超过45%的房企寥寥几家，其中恒大高达47%。

而短期偿债能力最直观的指标为货币资金对短期刚性债务的比值，这反映了企业某一时点的现金流压力及安全性。

一般来说，该指标大于1，表明企业偿还短期债务能力得到有效保证。但长期以来恒大货币资金对短期刚性债务的比值是小于1的，货币资金无法覆盖短期有息负债。相比之下，像中海地产的货币资金对短期刚性债务比值最高，达到了5.77。

另外值得一提的是，根据北京市规划和自然资源委员会官网消息，北京恒世投资有限公司在2020年参与北京土地竞买活动中，逾期缴纳土地开发建设补偿费已达两次。

而北京恒世投资有限公司是恒大集团的全资子公司，这家公司今年在北京房山良乡镇和顺义新城各取得一宗地。这两块地的获得一度被外界视作恒大对北京市场的回归，但令人没想到的是，拿地月余，平常豪横的恒大两次逾期交钱被官方发文公示，令人大为错愕。

近期监管部门出台政策收紧的房地产融资，对高负债率房企来说影响最为明显。新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档，并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。

所有人都知道，传闻中的“三条红线”，恒大全踩了。

具体而言，红线一为剔除预收款后的资产负债率大于70%，根据2019年的数据恒大为83%。红线二为净负债率大于100%，恒大这一数据为159%。红线三则是现金短债比小于1倍，恒大为0.61。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，恒大当然是三线全踩的红档，与恒大一起全踩中的房企还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。

为了有效确保现金流，今年1月份，恒大就向资本市场发了60亿的高息美元债，利率在11.5%以上。此前恒大已经多次高息发债，足见恒大背后的资金压力。

此后的房企，难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售来回款了。

疯狂甩卖回笼资金

只要能快速去库存带来可观的现金流，就能直接缓解公司的短期偿债压力。

所以恒大选择了“卖卖卖”，以价换量，降低负债。年初疫情一出，恒大行事果决，在2月中旬率先就使出“75折网上卖房”一招，打折广告铺天盖地。

尽管在具体执行时，恒大的“真优惠变成真忽悠”颇为人诟病，但从数据上来看，降价销售确实给恒大带来了相应的回报。数据显示，今年上半年恒大合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%；合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。

在今年3月底的2019业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印说，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

这几日，恒大又率先打响了“金九银十”的第一枪，推出全国楼盘7折的史上最大优惠。据说此次的优惠政策覆盖全国600个楼盘，目标是为了在两个月实现2000亿元的销售额。

不过，业内则普遍表示很难达到实质性的折扣，按照恒大5.5%的净利率更是压力山大。

所以有业内人士根据以往的折扣经验调侃说，“7折的说法，或许可以有7个解释的版本。只能说不好卖的地方快速出清，而好卖的项目不让利或小幅让利。”

回想起十年前，“国十条”出台后恒大在逐鹿群雄的地产江湖中第一个举起了降价大旗，统一以85折让利销售全国项目，当年上半年恒大即坐上了房企销售面积的榜首。这些年来，大规模地促销，廉价甩卖现有房，早已是恒大的“传统项目”。

尤其是在“生死劫”中，快速去库存能帮助它快速回笼资金，缓解紧张局面。但这两年，恒大面临的难关远远不止于此。

此前，对于地方政府和开发商而言，填海造地是一本万利的，不仅成本低不触碰耕地红线，还不涉及何种拆迁赔偿费用。但2018年前后，国家开始严厉打击违法、违建项目。恒大在海南投入1600亿元的填海项目“海花岛”也在今年受到了中央环保督察点名批评——形成违法围海面积约369公顷。

这已经不是海花岛项目第一次被中央环保督察组点名批评。2017年至2019年期间，海花岛项目就因未批先建、化整为零、生态破坏等原因被国家海洋督察组、中央环保督察组屡次点名批评。

在海花岛的商业价值还未来得及显现之时，它就已经出现在了恒大要卖掉的商业物业名单之中。根据网上流传出来的物业清单，出售项目覆盖北上广深等国内重点城市，除了海花岛项目，欧堡酒店、七星半岛酒店、会议中心等也赫然在列，共计223处非核心业务资产。

这不由得让人想起了当年“卖卖卖”的万达，频繁处置资产背后夹杂着太多无奈。

多元化的困境

一边要降债务，一边还要保持高增长，何其难。

早在2010年恒大就开始布局地产以外的业务——规模不大的恒大影院，接连受挫的饮用水、乳业等业务，都显得业绩平平。如今，恒大对新能源汽车的倚重是显而易见的。

此前，许家印曾公开表示，恒大将用三到五年时间，把恒大新能源汽车打造为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团，并计划3年投入450亿人民币。

今年7月27日，恒大健康发布公告称“恒大健康”正式更名为“恒大汽车”。恒大汽车最新发布2020年中期业绩报告显示，公司上半年营收45.1亿元，同比增长70%；毛利润12.6亿元，同比增长107%；净亏损24.6亿元。

在恒大汽车2020年半年业绩发布会上，恒大集团还披露了相关投入资金数据。2019年为造车投入了147亿元，2020年上半年投入30亿元，预计下半年投入27亿元，预计2021年投入90亿元。此后，恒大汽车量产并实现销售后，集团将不再有投入。因此，恒大造车的总投入共计294亿元。

不过根据新能源汽车品牌蔚来的发展经验来看，自创立以来它的各种融资早已超过500亿元，产量突破5万辆，但仍未盈利。在房地产开发商转型新能源汽车的也不止恒大一家，而走在恒大前面的华夏幸福早已宣布退出造车领域，宝能入局两年多来也是毫无建树。

如今，恒大还要一边降负债，一边为新造车持续烧钱。

为了建设新能源汽车及相关配件等项目基地，恒大还需要砸下更多真金白银。仅在去年6月一周之内，恒大就与先后与广州市政府和沈阳市政府签署战略合作协议，共投资了2800亿元。根据计划，恒大将在全国建设十大整车生产基地，不过此举也被人质疑借造车之名，行圈地之实。

恒大造车另辟蹊径的地产造车思维，正如它的十五字宣言一般简单粗暴，“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”。

早在2018年9月，恒大集团与全球最大的乘用车经销服务商广汇集团签订战略合作协议，恒大集团总计斥资144.9亿元，持有广汇集团40.96%的股权。

紧接着，恒大以9.3亿美元收购了瑞典新能源汽车制造商NEVS的51%股份。此后，经过进一步增资收购，最终在2020年6月使NEVS成为其全资附属公司，算是跨越了整车制造的门槛。

如今，恒大正在同时打造15款车，想一口气实现产品线的全覆盖。这一生产规划，被人称为“盖楼式”造车。跨界造车的恒大只用资本方式买入后，能否以技术态度介入造车业务呢？毕竟造车不同于造房，这一点令人深思。

大开大阖的操作手法成就了恒大，但在债务压力之下，还能继续成就未来的恒大汽车吗？

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