中国奥园2020年中期业绩稳步增长 管理层称有信心完成全年销售目标

中国奥园2020年中期业绩稳步增长管理层称有信心完成全年销售目标

本报记者/余燕明/广州报道

尽管受到全球性新冠肺炎疫情的影响，中国奥园集团股份有限公司（03883.HK，以下简称“中国奥园”）2020年中期业绩仍稳步增长。

今年上半年，中国奥园结算确认营业收入282.4亿元，较上年同期增长了19%；归属上市公司股东核心净利润（不包括投资性物业公允值收益、汇兑损益等非经常性损益项目）24.5亿元，同比增长21%。

中国奥园在今年上半年录得毛利润82.8亿元，整体毛利率为29.3%，与上年同期基本相当；核心净利润28.3亿元，对应核心净利率为10%，维持在行业平均水准。

中国奥园的营收及利润主要由物业开发板块贡献。今年前6个月，中国奥园实现合约销售额508.7亿元（权益比重约79%），稳居中国房地产企业销售榜单前30强。

中国奥园董事会主席郭梓文表示：“下半年将加大销售力度，有信心完成2020年已制定的销售目标。”

下半年可售货值1700亿元

随着国内疫情受到控制，中国奥园的物业销售已全面复苏。

2020年4～6月份，中国奥园的合约销售额环比增幅分别为20%、17%、72%；2020年5～7月份，中国奥园的合约销售额同比增幅则分别达到了2%、15%、43%。

截至今年7月末，中国奥园已累计实现合约销售额604.2亿元，全年目标完成率接近一半。据悉，中国奥园为2020年制定的预期销售目标为同比增长12%，即全年合约销售额将达到1322亿元。

中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍，公司为全年准备了2200亿元可售资源，按照相对保守的60%去化率计算，有信心完成2020年既定销售目标。

中国奥园执行董事、营运总裁马军向《中国经营报》记者介绍，预计房地产市场销售情况还会继续恢复，公司在今年下半年推出的可售货值约1700亿元，现阶段主要工作是紧抓供货节点，确保充足的供货安排。

“整体货量非常充足，所以对于完成今年下半年的销售任务非常有信心。”马军说。

此外，2020年6月底，中国奥园已签约但尚未结算的合约销售额高达1800亿元，预计将在未来2年内逐步确认为上市公司营业收入。

除了房地产开发板块外，中国奥园旗下的物业管理及商业运营上市平台——奥园健康生活集团有限公司（03662.HK，以下简称“奥园健康”）业绩表现更为抢眼。尤其是在新冠肺炎疫情期间，这一业务板块价值得以凸显。

今年上半年，奥园健康实现营业收入5.5亿元，同比增长39.5%；净利润1.1亿元，同比增长24%。当期，奥园健康的毛利率超过40%，净利率则超过了20%。

上市逾一年来，奥园健康的股价在二级市场累计涨幅达到了80%，2020年以来的累计涨幅超过1/3。

2020年，在全球经济遭遇严峻挑战的背景下，中国奥园依然寻求了在业务上加大投资。

值得一提的是，中国奥园在今年继续加大投资节奏的一个重要信号在于，上市公司在2020年6月末的员工总人数，由年初的16504名增加至17742名，雇员净增加人数为1238名。

另外，中国奥园在今年上半年的员工成本逾10.9亿元，较上年同期的8亿元增加接近36%，高于当期的营收及利润增幅。

土地储备进一步夯实

今年上半年，中国奥园收购了京汉实业投资集团股份有限公司（000615.SZ，以下简称“京汉股份”）29.3%的股份（相当于京汉股份附带投票权股份比例29.99%），交易对价11.6亿元，并取得其实际控制权。

京汉股份名下持有的房地产开发项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原等城市以及广东、河北等地，这将有利于丰富中国奥园的土地储备。

中国奥园对京汉股份的收购交易在今年7月下旬已告完成，此后京汉股份的财务业绩将并入中国奥园。

马军向记者表示，京汉股份在2020年能够实现盈亏平衡，作为子公司并入中国奥园后，将有助于改善上市公司资产负债率、净负债率等财务指标。

2020年上半年，中国奥园新增获取了44个房地产项目，可开发建筑面积约695万平方米（权益比重为76%），其中收并购项目占比63%，可售货值约为832亿元。

中国奥园在今年上半年为新增获取土地储备支出接近265亿元，占当期合约销售额比例为52%。新增项目平均土地成本为3812元/平方米，地售比（当期地价占房价比重）约为38.3%，而整体土地储备的地售比则只有26.5%，更为上市公司保持高毛利率水平留足空间。

据马军介绍，公司仍将实施纪律性土地储备策略，2020年购置土地支出将控制在350亿元～400亿元左右，下半年土地投资重点集中在粤港澳大湾区和长三角，同时关注中西部重点城市的投资机会。

至2020年6月底，中国奥园合计拥有317个房地产项目，布局于90个境内外城市，土地储备总建筑面积达到了4874万平方米（权益占比为78%），总货值约为5015亿元。

此外，中国奥园还拥有超过50个城市更新项目，总规划建筑面积3058万平方米，规划可售面积约1759万平方米，其中粤港澳大湾区占比95%。

中国奥园董事会副主席、行政总裁郭梓宁在回答记者提问时表示，今年上半年公司已经推进了广州番禺、珠海斗门、河北廊坊等4个旧改项目转化，下半年还会推进8～9个旧改项目转化、开发，预计2020年为上市公司提供200亿元左右的可售货值。

若计及城市更新项目的土地储备，中国奥园名下房地产项目的总货值将高达1.16万亿元，可满足上市公司未来4～5年内发展所需。

今年7月份，中国奥园继续以19.4亿元的代价，收购了成都通威实业有限公司（以下简称“成都通威”）98%的股权及部分债务，成都通威主要持有位于成都市成华区的3宗住宅土地。

手握694.4亿元现金资源

今年上半年，中国奥园继续加强了销售回款，并得以储备了充裕的现金资源。

中国奥园在今年前6个月实现合约销售额508.7亿元，现金回款457.8亿元，其销售回款率则达到了90%左右。

截至2020年6月末，中国奥园持有的现金资源达到了694.4亿元，较年初的680.6亿元继续有所增加。

期末，中国奥园的有息债务规模为1030.5亿元，较年初的957.6亿元有所增加。其中，中国奥园将于一年内到期的有息债务为475.1亿元，短期债务占比约为46.1%，以694.4亿元现金资源计，其对短期债务的覆盖比例达到了1.46倍。

今年7月份，中国奥园继续偿还及续期了约63亿元短期借贷，进一步减轻了短期偿债压力，短期债务占比降至4成左右。

中国奥园副总裁、首席财务官陈志斌介绍，今年下半年公司到期债务规模约200亿元，相比持有694.4亿元现金资源，短期偿债压力不大。

中国奥园至今年6月底的净负债率（有息负债扣除现金资源后与权益总额的比率）为79.8%，年初则为74.9%，与同行业企业相比，中国奥园的净负债率处于较低水平。

2020年上半年，中国奥园的有息债务的实际利率为7.5%，与2019年底基本持平。尽管众多地产商的融资状况现在面临挑战，但是中国奥园当期的融资成本则在改善。

今年2月份及7月份，中国奥园先后发行了一笔本金1.88亿美元及一笔本金4.6亿美元的优先票据，年利率分别为4.8%、6.35%；今年1月份及4月份，中国奥园又先后获得了两轮共约2.8亿美元的三年期境外银团贷款，年息为HIBOR（香港银行间同业拆借利率）/LIBOR（伦敦银行间同业拆借利率）加4.3%。

今年2月份及8月份，中国奥园还先后发行了一笔本金25.4亿元及一笔本金11.8亿元的境内公司债，年利率分别为5.5%、5.65%，均低于2020年6月底上市公司有息债务的实际利率。

至2020年6月底，中国奥园累计获得的银行授信额度为2256.3亿元，其中还有超过943亿元授信额度尚未动用。

受益于销售业绩的稳定增长、充沛的土地储备及审慎的财务管理，当期，中国奥园分别获得了标普及穆迪“维持信贷评级”及“正面评级展望”；境内联合信用评级则给予了中国奥园“AAA信用评级”。

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