“优质土储+低负债”构筑护城河 大发地产上半年合约销售金额创新高

“优质土储+低负债”构筑护城河 大发地产上半年合约销售金额创新高

佚名/文

随着2020年半年报密集披露期的到来，上市房企“含金量”如何已见分晓。

8月26日，大发地产集团有限公司（6111.HK，以下简称“大发地产”）对外发布了2020年度中期业绩，这是大发地产上市后的第二份半年报，“稳健”“高质”成为这份中期成绩单的关键词。

数据显示，2020年上半年，大发地产的规模延续上升势头，合约销售额约112.08亿元，同比增长58%。

在规模、利润喜人的同时，大发地产的财务稳健性持续优化提高，净负债率较去年末下降6.1个百分点至71.7%，现金对短债比维持在1.2倍。

此前，大发地产曾提出，公司2020年全年销售目标要保持15%以上的增速，根据2019年210.17亿元的合约销售额计算，今年大发地产的销售目标将在241.7亿元以上，目前已完成该目标的46.37%。在中期业绩会上，大发地产董事会主席葛一暘再次对外传递积极信号：“今年有充足信心超额完成全年的任务。”

增质提效 净负债率三年连降

自2018年10月份成功登陆港交所，合同销售、土储、资金、财务结构等多个维度的成绩,均透露出大发地产的高成长性。

从销售业绩来看，大发地产于2018年突破百亿销售大关，实现合约销售金额125.24亿元，同比增长高达204.05%；实现合约销售面积78.58万平方米，同比增长144.49%。

2019年，大发地产的合约销售金额再创新高，达到210.17亿元，同比大幅上涨67.81%，超额完成销售目标160亿元；实现合约销售面积155.11万平方米，同比增长97.39%。

到了2020年，即便受到特殊时期影响，大发地产仍然以稳健发展的步伐实现强劲增长，合约销售金额同比增长58%，合约销售面积同比增长36%，这在一众房企中表现格外抢眼。

由于屡创热销奇绩，实现上半年销售业绩的突破。在克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，大发地产荣获全口径销售额排行榜第87位。

值得注意的是，规模之外，负债一直是房企业绩会的重点话题，在财务优化方面，今年上半年大发地产的表现也可以用“可圈可点”来形容。

中报数据显示，截至2020年6月30日，大发地产持有总现金57.93亿元，增长23.4%。净负债率较去年末下降6.1个百分点至71.7%，现金对短债比维持在1.2倍。而在2017年~2019年，大发地产的净负债比率还分别为271%、107%和78%，这些年呈直线下调趋势。

同时，大发地产还积极拓宽多元化融资资源，优化债务结构，通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。公司与60多家金融机构保持着良好的关系，可为长远发展保驾护航。

葛一暘直言：“截至报告期末，大发地产有充足的现金流、现金短债比明显降低、融资成本也有所下降。”

大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊透露，未来公司还将通过四个方面降低财务风险和改善财务结构。“第一，通过严格投资纪律，坚持以收定投原则，严控投资金额和回款金额的比例；第二，持续加强运营能力，保证新项目在6个月内实现开盘；第三，持续加强回款的管理能力，提升回款效率，压缩回款周期；第四，不断引入权力资本，优化资本结构，最终实现将公司的净资产负债率保持在80%以内。”

土储充沛 释放强势发展潜能

在中期业绩会上，大发地产方面多次对外释放出完成年度目标的信心，甚至表示有可能超额达标，而这一信心底气来源于其充沛的土地储备。

据介绍，大发地产在 “1+5+X”的战略指引下深耕长三角，布局国家黄金城市群。截止到2020年6月30日，已在长三角及全国5大黄金城市群，运营82个项目。

报告期内，大发地产新增土地16块，新增土地储备约186万平方米，新增土储货值约268亿元，荣登克而瑞上半年新增货值TOP51，新增土地价值TOP48，新增土地建面TOP53。

投资结构上，大发地产上半年新增土储集中在长三角区域，新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。2020上半年，大发地产喜获苏州、常州、温州、宁波、南通、南京、无锡、芜湖等优质地块，同时落子成都、重庆等中西部城市，持续优化全国版图。可以看出，这些新增土储集中于优质城市，拥有较强的经济基础和发展潜力。

截至2020年6月30日，大发地产总土储建筑面积约650万平方米，总土储货值约910亿元，总土储货值在长三角区域占比84%。从城市能级分布来看，总土储货值在优质一二线城市的占比约80%。

另外，在成本管控方面，大发地产秉承审慎的投资战略，决定进入新城市前，均采用审慎的投资评选原则，并作出深入的研究，与合作火伴发展长期的战略合作关系，进行土地收购和发展，有效管控成本和投资投入。截至2020年6月30日，大发地产总土储平均土地成本约4890元/平方米。

不难预见，优质而充沛的土储，合理的土地成本，将为大发地产接下来的盈利增长提供有力支撑。大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江透露，下半年大发地产计划可售货值约318亿元，货源充足，并且这些可售资源主要位于长三角深耕区域，集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线及二线城市，市场长期看好。

“下半年大发地产的信心更足，一方面大发在上半年新增了186万方土储，这些土储绝大多数在三四季度会形成供货。318亿元的供货可以有力保障全年目标实现，甚至超额达标。另外，去年至今，大发地产还积极开拓线上营销渠道，灵活配合传统营销巩固销售模式，为业绩实现提供了保证。”廖鲁江说道。

重组变革 蓄力企业发展未来

在日益精细化管理的地产行业，决定企业竞争力强弱的不止销售业绩和财务指标，组织管理效能的高低同样重要。

意识到这一点，大发地产进一步优化了企业内部经营效率，对组织架构进行重组变革，完成区域的合并与升级。旨在“精总部，强区域”的目标引导下，提高组织抗风险能力、提升组织效能，聚力再发力。

具体而言，大发地产调整为6大区域公司，分别为环沪、华中、浙南、江苏、浙北和西部区域公司。使人才先在总部完成培养，再去区域形成关键角色，帮助区域力量日趋集中。此外，大发地产所特有的“I.C.E.的企业文化”搭建了企业内部人才发展供应链，设置了包含A&D学院、运营学院、工程学院、营销学院在内的专享培训学院，助力员工职业发展。

大发地产方面透露，下半年公司要重点做好几件事：第一，关键岗位人员的培养和补充。通过TG100训练营和双星训练营持续发力，训练出一批能扛事的一线指挥官来冲击业绩目标；第二，把人力培养成管理教练，给管理者提升管理能力，以达到提升组织管理效能的目的；第三，形成一套大发地产的工作文化；第四，强调管理红线，即简单直接、诚信正直、敢于担当、勤俭节约。

可以看到，今年上半年，大发地产在追求高业绩增速的同时，也关注财务安全稳健、组织架构优化等方面，并通过不断提速增效，保持综合竞争力。

如今下半年序幕已经开启，新的目标落位，大发地产也给自己提出了新的要求。在今年的大发地产2020年半年度总结大会上，葛一暘指出，针对特殊时期后房地产市场的现状，要坚持“有规模、有质量”的战略方向，坚持“1+5+X”的战略布局，做好区域深耕，精准布局优质土储；要加强关注股东资金和股东收益，强调快周转的投资模型，严控各项费用与成本；要强化营销团队和体系建设，一切以营销为导向，做好客户体验和服务的软实力产品力提升；要持续优化财务结构；要重视组织发展和文化根基建设，打造廉洁自律的阳光企业。

在中期业绩会上，葛一暘再次表示，大发地产将持续提速增效，继续以国家政策为导向，持续优化全系统营销管理体系，利用智慧营销驱动增长，实现稳定持续发展。“大发地产将坚持以稳健均衡为核心，不断提速增效，保持综合竞争力，蓄力未来，持续为股东提供满意回报。”

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