拐点已至？北京二手房全年成交创四年新高

来源： 中房报京津冀

小J/发自北京

辞旧迎新，各行各业都交出自己的年度答卷，行业盘点数据相继热辣出炉。北京二手房方面，统计数据显示去年12月住宅网签高达20944套，是2020年二手房成交量最高的一个月。在年底成交翘尾的情况下，2020年北京二手住宅全年网签共计168849套，创4年来的新高。

年末翘尾

王娟的房子在中介挂单400多天后，终于在2020年12月以414万元的价格成交。王娟一家考虑到孩子未来学区问题，计划将朝阳区华威附近的房子置换为东城区的学区房。当初因为学区房抢手，王娟先借了部分亲朋好友的钱买了东城区的房，准备出手朝阳的房子后把借款还掉，结果东城的房子都已经入住，一等再等，朝阳区的房挂了一年多都没能顺利出手。

因为涉及换房的资金压力，虽然房子周边均价有所下调，但王娟一直坚持不让价。“我们东城区的房800多万元，这边少卖一分，那边的压力就大一分，所以，硬扛着没让价。”而帮她卖房的中介说，她们能凑到钱还算好的，有些急需卖房换房的，甚至有亏钱出售的情况。在链家网上，我们确实查到同区域有这种亏钱出手的成交案例。

王娟告诉我们，“目前华威附近二手房成交周期普遍都比较长，基本都在100天以上，我们虽然挂了一年多才成交，但成交价格目前来看还是不错的”。据网上查到的数据，同区域近两月从50997元/平方米到60696元/平方米的价格都有成交，一般在5.3万元/平方米左右，而王娟这套62平方米的二手房最终成交均价是66000元/平方米，创了同区域近两月来的新高。同时，我们在链家网上看到，该区域有一套成交周期980天的房源，在12月12日也以59600元/平方米的价格成交。

从网上多个热门区域成交数据判断，与往年二手房年底成交冷清，过完春节后上涨的所谓“小阳春”行情不同，2020的二手房成交在年底提前翘尾。

学区跳涨

2021年1月1日，有一则海淀学区房一夜跳涨40万元的新闻刷屏，多家媒体追踪报道。小J也联系了海淀区几个学区附近门店的中介，但对方以公司不允许个人私自接受采访为由拒绝。而后从链家网二手房成交数据里查到，新闻中提到的海淀区几个学区成交数据显示，成交周期长的有1000天以上的，但最短的成交周期只有2天，大部分成交单价在130000元/平方米以上，可以看出近期二手房价格确实有所上涨，部分成交单价显示在160000元/平方米以上。鉴于二手房网签时间跟实际成交时间有所推迟，12月成交的部分数据还会有所延迟。

无论是海淀学区房跳涨的区域行情，还是王娟家从朝阳区搬到东城区的个案，这部分成交都是由对学区的改善需求引发的。早在2020年4月，由于老牌学区代表西城区出台“731多校划片政策“，就曾引发区域内学区房的一波普涨行情，6月时北京二手房市场已经相当活跃，网签量高达1.73万套，远高于前五个月的单月成交。

大众对于优质教育资源的追求是刚性需求，其对市场的影响势必会带动学区二手房市场的热度。虽然对学区房的治理和调控一直都在，但似乎并没有达到预期，相对普通住宅，学区房无论是房价还是房租方面表现都更为坚挺。

2020年疫情影响广泛，国内外不同的应对方式，导致了不同的结果，国外疫情不可控的现状在暴露国外一些问题的同时，也导致一部分海外置业需求转向国内。值得注意的是，在学区房问题上我们需要深刻理解楼市交易“流量”和“存量”的关系，一套房的成交价格仅仅是一个流量，不能代表存量住房市场的价值。学区房有很大特殊性，房源供应量非常有限，特别是有学位、面积小、总价低、但是单价高的房源一房难求，其供给非常随机、价格波动较大，特别是需要学位的家庭对于价格的敏感性较低，为了学区可能愿意出更高的价格，所以个别学区房的成交及价格并不具有代表意义。

拐点已至？

2017年调控以来，北京楼市一直相对低迷，除个别学区外，二手房市场基本是稳中有降，无论是价格还是成交量上都显得不温不火。2020年，市场虽然受到疫情冲击，但6月以来，成交却逐步稳定。

年底的这波翘尾行情，也让很多观望的准购房人心里有些着急，房价是否已形成拐点，就此一路上升？未来北京房价走势如何？就这些问题，我们也采访了中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎博士。

柴博士表示，2020年年末房价翘尾主要源于三方面原因：第一是货币，虽然有严格限制，但为了应对疫情而增加的货币供应量迟早要在资产端释放表现，只是程度、持续时间和早晚的问题；第二，2020年疫情影响下全球资产价格都遭受到打击，而2021年中国经济增长前景看好，预计重回7%增长区间。反观国外，西方国家深陷疫情泥潭，经济遭受冲击，对于中国完整的制造业产业链依赖程度上升，外贸等数据反而表现良好，使得楼市形成“抄底”预期；第三则是前期长期积累的需求释放所导致的成交量上升。

在对房价走势预测上，柴博士表示，经过一段时间的调整，北京市房价可能已经到达阶段性底部，成交量的回升使得2021年北京房价运行预计保持稳中回暖的态势。但是，北京市房地产市场正处于调控政策转型期、市场发展阶段转换期，从长远来看，北京市房价上涨缺乏长期支撑力。具体来说，房价上行面临的压力主要来自于5方面：

首先，不同于以往调控政策“调一调—松一松”的反复带来的房价“阶梯式上涨”，限购限贷政策的常态化打压居民长期房价预期；

其次，通州副中心和雄安新区建设导致大规模的人口纾解，也拉大了北京城市群城市“三生”空间尺度，稀释了北京城区房地产的“需求浓度”；特别是“中央政务区”建设，城六区签下向外纾解人口的“军令状”，进一步降低了城区需求；

第三，虽然北京各方面资源丰富，但是经过多年发展，北京市生活成本已在高位，房价已在高位运行；对企业吸引政策空间、吸引力已经十分有限，几个新城、产业园想吸引企业入驻都编不出什么像样的政策；加上户口、机动车摇号限制，气候和生存环境也并不突出。北京居住的幸福感和“性价比”无疑正在下降。随着南方城市崛起、高新技术产业快速发展，近年来北京市外来人口、特别是有住房购买力的年轻人口出现明显萎缩，已经度过城市人口快速增长阶段。而第一代“北京人”许多已经解决住房需求，京二代多数有机会继承1-2套房产的，未来住房需求萎缩是长期趋势；

第四，经过长期限购，北京市近年来供应的房源总供给消化有限，而近期北京市住房购买已经满5年群体开始着手“换房”，存量市场供应量看涨，房价上行动力不足；

第五，北京市是我国对外开放的窗口城市，又是中央国家机关所在地，疫情防控压力大。疫情防控常态化、外来人口防疫排查等措施增加了外来人口来京障碍，也给买房签约、装修入住、搬家等造成限制，无疑对市场交易产生一些不利影响。

综上所述，虽然2020年底的这波翘尾行情让北京楼市显得跃跃欲试，但要说拐点已至还为时过早，在“房住不炒”的大趋势下，2021年北京楼市的房价或许会稳中有升，但应该不会再有大起大落的强势反弹。

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