河南商丘楼市观察：房价渐涨 违规频现

河南商丘楼市观察：房价渐涨违规频现

本报记者/詹方歌/卢志坤/商丘报道

“这一块是商丘的未来。”

商丘市建业天筑项目销售人员手指地图上的日月湖区域，对《中国经营报》记者介绍。该区域位于商丘市区东南部，此前因远离发展成熟的主城区，被视为价格洼地。

2013年，日月湖商务区一纸规划落地，嗅到资本气味的地产企业闻讯而来，该区域住宅开始自西北向东南呈放射状铺散开来，房价也水涨船高。近期走访中，记者发现，该区域已经有楼盘每平方米单价超过河南省会郑州市中心城区楼盘均价。

商丘市地处豫、鲁、苏、皖四省交界，虽为交通要塞，但发展速度较周边区域相对较慢。2019年，商丘市GDP总量在河南省18个地级市中排名第7，但人均GDP排名则在第15位，城镇居民可支配收入排名第13位。

藏在火热楼市之下的，是当地销售流程不规范的常见现象。记者走访商丘市十余家售楼处，其中超过半数楼盘存在或曾经存在无证预售的情况。

此外，当地同样存在期房售出多年，但建筑工程推进困难的情况。

房价水涨船高

日月湖附近是商丘的房价高地，其中价格最高的楼盘便是建业天筑项目，每平方米单价达到1.5万元以上。该项目规划中的11栋住宅共分为三期开盘，首期开盘于2018年，3号及8号楼则为最后一期，开盘于2019年底，目前仅剩最后几套房源在售，总价均在200万元以上。

郑州房管局发布的数据显示，2020年9月份，河南省会城市郑州商品住宅销售均价为11944元/平方米，商丘市建业天筑项目1.5万元/平方米的价格，高于郑州市中心城区金水区9月份的商品房销售均价。在商丘多位楼盘销售人员的叙述中，建业天筑房价高企的原因除项目自身品质外，最重要的则是区位优势。

建业天筑项目是目前距离日月湖最近的楼盘。日月湖是当地近年来新挖的人工湖项目，该区域不仅作为旅游景区项目存在，周边区域更被称为“商丘CBD”。商丘市政府官网信息显示，日月湖引黄调蓄工程于2013年1月30日正式启动，该工程是商丘新区起步区建设最重要的基础设施之一。

同年，房地产开发投资额占商丘全年社会固定资产投资额的比例达到14.5%，金额涨至189.68亿元，相较上年度增长35.1%，住宅投资额升至157.97亿元，相较上年度增长幅度达43.0%。2013年至2019年间，除2018年外，其余6年商丘住宅投资额逐年增长，增长幅度从1.5%至15%不等。

商丘市政府官网信息显示，2017年11月，日月湖周边规划方案已经开始讨论，如建业集团总部港项目、发投公司金融大厦项目及商丘规划设计大厦项目，都计划落地于此。截至2020年6月，该区域建筑设计中心、绿地中央广场、金融中心等项目仍处于在建中，并未有完工迹象。记者就上述项目工程进度及周边基础设施建设情况，致电商丘市城乡一体化示范区及商丘市经济发展局规划科相关工作人员，对方均表示并不清楚。

但该区域住宅房价早已闻风而起。“当年建业十八城小区（平方米单价）只有3000多块钱，现在已经一万多了。”日月湖区域一位楼盘销售人员告诉记者。安居客平台信息显示，目前商丘建业十八城（一期）二手房价已经涨至1.4万元/平方米以上。

日月湖区域多位楼盘销售人员告诉记者，“建业十八城”为该区域第一个楼盘，由建业地产股份有限公司（以下简称“建业地产”）开发，位于万达广场与日月湖之间。以日月湖为坐标轴原点，其位于西北部，靠近商丘市此前的中心城区。商丘市城乡一体化示范区相关工作人员告诉记者，目前日月湖西北侧基础设施较为完善，与其接近中心城区有一定关系。

目前该区域在售楼盘则大部分位于日月湖东部或东南部。记者周末期间在日月湖周边走访，该区域未交付的住宅楼参差林立，周边成熟商圈仍仅有位于日月湖西北部的万达广场。除绕日月湖散步的零星游客外，附近人丁稀少，偶有一两人站在路边闲谈，见到路人走过来便会搭讪：“看房子吗？……楼盘了解一下，就在附近。”

年初的新冠肺炎疫情曾使商丘楼市陷入停滞，现如今，日月湖区域新盘已明显复苏，且平方米单价相较疫情前还有小幅上涨，毛坯房平方米单价约在7000元左右，精装房价格则在8000元/平方米上下浮动。该区域多位楼盘销售人员告诉记者，这一价格相较去年年底有100~200元/平方米的上调。

不仅房价上涨，该区域新盘去化速度也相当快。位于日月湖东北侧的和顺沁园春项目销售人员告诉记者，该项目中12号楼开盘于今年6月份，目前仅剩尾盘两三套房，去年年底开盘的6号楼则在今年6月份已经售罄。同区域的上坤红星天铂项目及距离日月湖区域相对远的珍宝岛香堤雅苑项目，都开盘于2019年初，前者仅剩2020年10月最后开盘的19号楼在售；后者目前仅剩5号及7号楼还未开盘，其余项目中已有7栋售罄，部分楼号仅剩尾盘。

除日月湖区域外，商丘另外两个房地产热门区域则为商字商圈及西部新城。前者为商丘老城区市中心，交通便利，基础设施完善，在上述地产销售人员口中被称为“商丘的现在”，该区域新盘毛坯房价约在6200元/平方米至6400元/平方米不等，比日月湖地区平方米单价低近千元；后者则被规划为高端住宅区，与梁园产业聚集区相邻，毛坯房价格大约在5000元/平方米至6000元/平方米之间。记者在走访中发现，这两块区域房价虽不及日月湖区域，但新盘去化速度也相对较快。

无证预售频现

众多商品房火热入市，也催生出商丘期房市场预售流程不规范等问题。记者走访商丘十余个楼盘，涉及或曾经涉及无预售证预售的楼盘共有6家。除此之外，楼盘因资金问题推进缓慢的情况也时有发生。

乐居买房信息显示，距离商丘高铁站仅1公里的商鼎国际项目开盘于2019年3月，四栋高层公寓正在预售。记者实地走访了解到，已开盘的四栋公寓中，两栋已经售罄，其余两栋中，也仅剩24层和20层两层房源未开盘。

但销售人员对记者介绍，目前该楼盘并未取得预售证。“我们的预售证确实是没有办下来，前面几个证已经下来，但是压在政府那边，年后三、四、五月份会一起下来。”上述销售人员表示。商丘市住建局相关人员对记者表示，“证件压在政府那边”的情况是不可能的，政府部门仅负责办证，不会扣押证件。

在其叙述中，虽然商鼎国际目前还没有拿到相关证件，但购买商鼎国际开盘的公寓项目已经可以落户，“（之前买房的业主）孩子今年已经上学了。”她说，虽然商鼎国际公寓拿地时土地性质是商业用地，产权仅有40年，但开发商拿到政府的红头文件，该项目中的公寓房可以享受住宅待遇，业主不仅可以落户，孩子也能够进入商丘市排名前三的民主路第二小学读书。就“红头文件”一事，记者致电商丘市住建局，对方表示并不能确定开发商是否收到政府红头文件，即便文件真实存在，住建局方面也无资格获悉。记者就学区划片情况向梁园区教育局方面求证，截至发稿电话无人接听。

不过，天眼查信息显示，商鼎国际项目楼盘项目公司商丘市万宏置业有限公司曾在2020年7月受到来自商丘市市场监督管理局的行政处罚，违法行为一栏则显示“房地产广告中含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。

上述销售人员介绍，由于该楼盘还未拿到预售证，目前无法办理按揭贷款，业主只能先缴纳全部房款的50%首付，等待年后五证齐全后再办理贷款手续。同时，该楼盘还推出“交一万抵两万”的促销活动。“开发商也急着回款，年后证件就下来了。”销售人员强调。

除商鼎国际外，位于西部新城的英邦欧苑二期和九融金茂府项目也存在无预售证预售的情况。公开信息显示，英邦欧苑二期项目开发商为商丘市梁园区锦绣投资有限公司，天眼查信息显示，该公司由商丘市梁园产业集聚区管理委员会100%持股。

据该楼盘销售人员介绍，截至2020年10月底，该楼盘还未取得预售许可，因此未正式开盘，业主可参与认筹活动，缴纳一万元在后期支付房款时可抵三万元。上述销售人员同时对记者表示，第一批开盘房源约有100余套，目前已认筹客户达到60余户。

记者获得的一份欧苑二期英邦认筹协议书显示：“乙方（认筹方）自愿支付人民币壹万元作为诚意金，即刻拥有欧苑二期英邦1号楼、7号楼、15号楼三栋住宅（仅限一套）认筹排号权利……”“如乙方在开盘当天未能成功选房并签订认购协议，则视为乙方自动放弃本次开盘的选房权利，甲方有权于开盘10日后为乙方办理诚意金退款手续（不计息）”。

记者就此条款咨询北京市盈科律师事务所合伙人律师刘甲，对方表示，开发商在没有预售证的情况下不能进行房屋销售。上述合同中“甲方有权于……”的表述，在文字上较为模糊，对购房人确实不利，但如果开发商后续并未退款，消费者起诉，一般情况下法院会予以支持。

九融金茂府销售人员透露，无证交款认购行为是商丘市政府明令禁止的。公开资料显示，九融金茂府项目的开发商为商丘本地房企商丘市广奥置业有限公司，该项目地产销售人员对记者证实，该楼盘与中国金茂旗下“金茂府”产品线并无关系。该销售人员同时提及，目前该项目中10、12号楼预售证还未拿到，但有意向者可以通过“交两万抵三万”的认筹活动抢先预订。“你现在签的认筹书不是认筹书，是借款协议，后期这个钱是可以退的。”上述楼盘销售人员表示，目前该楼栋还未开盘，因此不能够以认筹的方式收钱，上述协议则可以被理解为开发商向意向购房者借钱产生的“借据”。

对此，刘甲表示，将“认筹协议”写作“借款协议”不符合合同目的，因此如果楼盘销售情况较好，开发商可能会不认可“认购”行为。这意味着，虽然认筹金大概率能够归还客户，但从法律层面来看，该协议有可能达不到认购意义。

除此之外，记者走访四季学府里楼盘时，楼盘销售人员也表示，该楼盘曾在4月份开展认筹活动，但此后开盘时间后延，直至今日仍无消息，认筹活动也中止。顺鑫满庭芳项目及巴比伦梧桐里项目楼盘销售人员也对记者表示，其所在楼盘曾在开盘前进行认筹活动，即意向购房者通过缴纳认筹金获得排号购房资格。

商丘多位楼盘销售人员告诉记者，开发商在楼盘拿到预售证前开盘有两个原因，热门如日月湖区域，新盘众多，开发商需要通过收取认筹金的方式锁定潜在客户；另一部分中小型开发商在此时收取认筹金，则是为了迅速回款。“说实话，你交了这个钱（开发商）当然就用了。”一位楼盘销售人员透露。

刘甲表示，如果开发商已经拿到前四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），那么预售证一般能拿到。但如果四证不全，购买无证房屋风险对于消费者损失很大。比如政府可以随时将开发商开发的房屋当违章建筑拆除。另外，无证开发房产的开发商一般都不具备开发商品房的条件（属于小开发商），随时可能面临破产的风险，消费者支付的房款可能拿不回。从法律上说，无证签订的买卖合同是无效合同，不受法律保护。

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