晨曦基金周昕宇：中国地产私募基金有非常大的增长潜力

10月29日，由上海交通大学上海高级金融学院与上海晨曦股权投资基金管理有限公司联合主办的2020中国地产金融峰会在上海中心举行，主题为“融合与创新”。晨曦基金总裁周昕宇出席并发表演讲。

周昕宇表示，从资产本身来讲，房地产它是一个高资金门槛的行业，它是一个高专业门槛的行业，所以管理人存在的必要性是非常显而易见的，因为投资买房个人参与，但是投资买房买楼买商业是需要投资门坎，所以需要有专业的管理人在其中连接资本和项目，这是必要性问题。

周昕宇称，看到整个市场，我们的上游市场是我们中国个人可财富支配的一个庞大的市场，可能是2018年我看招行的一个统计是200万亿的一个体量，那么200万亿相当于是去年2019年中国GDP2倍，去年是99万亿，所以上游是一个巨大市场，下游刚才施总也说了我们中国存量市场400万亿。所以这个命题也是显而易见，市场非常的巨大。看国外，成熟的市场，美国的这个房地产市场其实总量已经被中国在2017年就超越了，而且超越得不小，但是美国的整个房地产私募基金我们叫PEIE这个市场的整个规模是多少呢，是60万亿，中国是多少呢，没有完全统计可能是美国的1/10，所以从这个角度来讲，中国的地产私募基金还是有非常大的增长潜力。

周昕宇谈到，地产股权投资基金，我觉得它还是会带来非常好的这样的一个效果是什么，对整个行业整个地产市场会带来怎样的一个好的效果呢，因为我们是权益资本，它会带来两个好处，第一个好处我觉得是价格的收敛机制，因为杠杆它会去催生一个资产的泡沫，但是权益它会把这个资产的价值逐渐的收敛，因为当这个资产不具备投资可投性的时候，权益资本一定会从资产中撤出，但是杠杆不会，杠杆会停留在那里，因为背后有信用。

所以其实地产股权投资基金，越活跃的市场，它的房地产的价格是非常稳定的，因为它的权益资本可以形成一个现在的价格和未来的价格之间的一个收敛机制，这是第一。

第二，股权投资基金可以带来一个真正的权益资本会给优秀的运营商和优秀的投资者投资家给予真正的奖赏。因为我们在说到商业不动产的时候往往我们优秀的运营商，最后把资产的价值，在运营的过程中进行孵化以后，你需要得到资本的奖赏，需要得到资本的奖励，才能让这个行业持续的发展下去，这个时候杠杆是不可能提供这个奖励的，而它可能反向会吞噬，好不容易提升出来的一两个点的经营利润。所以对我们来讲其实权益资本，一定会对于真正的优秀的运营商和真正的资产，而给予它合理的定价和奖励。

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