恒大已过万重山：恒大地产与1300亿战投中863亿战投签订补充协议

·本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）

作 者| 刘胜军

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遇险不要紧，反转见功夫

国庆前夕，中国恒大（3333.HK）经历了一次过山车般的行情，暴跌之后迅即暴涨。

恒大遇险，险情是真的，如今顺利度过险情也是真的。

遇险不要紧。房地产是特殊行业，属于高度“资金密集型行业”，对“宏观调控”天然敏感。在过去几年，顺驰、绿城、绿地、碧桂园、泰禾等房地产龙头企业都遭遇过险情。连万科都打出“活下去”的标语。

遇险之后能否反转，这才是真正的考验。这不是恒大第一次成功逆转。2008 年金融危机后，恒大一度遇到资金链危机，最终靠郑裕彤、刘銮雄等香港大佬援手成功化险为夷。

最近这次遇险，因为“房地产三条红线”的压力，加上境外势力的做空。力度之大、态度之严、节奏之快，令大部分房企心中震颤。

恒大庚子年遇险，如此快速的逆转是如何完成的？

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魄 力

国庆节后第一天，恒大发布公告：9 月 1 日-10 月 8 日 38 天公司实现销售 1416.3 亿，创同期历史新高。恒大今年已累计销售 5922.5 亿，完成了全年 6500 亿销售目标超 9 成。可见，其提前完成全年目标毫无悬念，并将大概率完成全年8000亿内控销售目标。

恒大能够逆势取得如此战绩，首先是：魄力。

2017 年万达集团遭遇资金链困局，王健林以非凡“魄力”卖卖卖，最终顺利渡过险滩。

2020 年房地产市场最具魄力的当属恒大。

•恒大推出全国楼盘7 折等一系列营销举措，这一“史上最强”折扣，成功刺激了市场需求。再加上轰轰烈烈的“全员营销”，达到了刷屏级营销效果。

• 10 月 8 日更是一口气推出了 9 个新盘，遍及哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市，高品质、高性价比产品再次受到市场热捧。

龙江恒大世纪梦幻城热销现场

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远 见

今年 3 月底以来，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的新战略，通过销售高增长、严控土储，以及分拆物业上市、汽车业务回 A 等一系列措施，不断充实现金流、增厚净资产，推动负债率大幅下降。

今年 3 月底，恒大就坚定实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心就是降负债，即有息负债平均每年下降 1500 亿。这也与当下“三条红线”的监管要求不谋而合。

截至 9 月 24 日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿，融资成本下降了2.24个百分点，并提前归还9 月 25日以后到期借款435亿。截至 9 月 24 日，恒大已累计实现回款 4521 亿。按照上半年约 90% 回款率计算，全年回款有望达 7200 亿，外加手握2046亿现金余额，恒大的现金流愈发充裕，为降负债提供了更大的空间。

恒大持续向好的基本面，得到了各大投行和 1300 亿战投的力挺：德银、摩根大通、里昂、美银、野村、巴莱克银行、星展、联昌、华泰、瑞银、渣打共 11 家投行发布研报，一致看好恒大在销售、降负债方面的前景。

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信 任

世界上最宝贵的资源是信任。在关键时刻，信任无价。

恒大此次遇险，一个重要导火线是“战略投资者”要求恒大回购股份的压力迫近。

通过沟通，恒大地产的战略投资者同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股，用长期合作给恒大投了“信任票”。

9 月 29 日，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的 437 亿战投中，恒大已与 155 亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282 亿战投正在商谈中。恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉、深业集团副总裁严中宇等全体 1300 亿战略投资者高管出席签字仪式。

能取得这些机构的理解，并非易事，这显示出：

•战略投资者认可恒大的长期投资价值；

•恒大的朋友圈是真朋友，“患难见真情”。

恒大已过万重山。

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