华夏幸福应对不确定性：产业势能释放 抗风险能力增强

2020年是一个非常特殊的年份，新冠疫情当然是全年最大的事件，对全球乃至中国经济产生了极其深刻的影响，许多行业因此被永久性地改变了。为了应对这种冲击，以及宏观不确定性，不管是地方政府也好，还是企业也好，都从战略上做了思考和部署。一个一致的方向就是，把实体经济作为关键的方向，把可持续发展放到具体的产业上面。

前段时间网上不少人夸合肥在招商方面做得不错，不仅通过风险投资，投资成长性企业赚到了钱，还把一线城市的优势产业招商到了本地，可以说是大赢特赢。很多网友号召其他地方向合肥学习。这让我想到了在产业发展服务方面最有特色的一家公司——华夏幸福。在一众上市公司中，华夏幸福最擅长的招商引资，不就是网友们点赞合肥市政府的事情吗？华夏幸福早期就锁定聚焦战略性产业，在产业新城实现产业集群式发展，放到今天来看，对很多企业都有启发意义，因为把握住了产业发展的脉络，不管到什么时候，不管宏观政策怎么调控，你的赛道都是社会最需要的、最支持的，也是最有前景的。

产业势能开始爆发，对冲2020年宏观下行风险

在2020年上半年，华夏幸福在全国布局的多个产业新城的产业园里，实现了大型投资项目的落地，行业覆盖电子信息、高端装备、新能源汽车、新材料、航空航天、生物医药等等。这些大型项目的落地，既是华夏幸福克服疫情影响的实力展现，更是可以作为地方经济下行风险的新引擎。

在百亿以上的项目中，合丰泰项目在南浔正式奠基开工、欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产，欧菲光引领的研发基地制造项目也即将投产。此外，在嘉善、武陟、斗门、蒲江等地，多个项目集中开工。德国隐形冠军企业S.M.A．、投资额105.8亿的亚瑟医药、投资额50亿的协鑫集成等企业实现签约。可以说，华夏幸福导入的产业项目，呈现规模大、布局广、层次深三个特点，这三个特点都是对此前华夏幸福产业项目的质素提升。

根据华夏幸福的半年报，2020年上半年，该公司新增签约投资额达到了624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%，产业服务收入132亿元，同比增长10%。产业收入占比首次超过了房地产业务。从财务数据可以看出，产业收入占比反超地产，意味着华夏幸福一直以来坚持发展产业的方向是正确的。

上半年正是中国经济受到疫情冲击最大的时间段，能取得这样的成绩，可想而知在看不见的地方华夏幸福做了大量的工作。如果我们看过去三年华夏幸福的经营性现金流的话，就会发现，2020年上半年能够取得这样的成绩，跟过去三年巨大的投入是分不开的。华夏幸福坚定地做产业，长期地陪伴产业发展和地方经济成长，才能够在2020年站在对冲宏观经济下行的最前线，也因此凸显了企业本身存在的价值。

如今，华夏幸福已经拥有了庞大的产业发展团队，这个产业发展团队纵观全行业都找不到能够匹敌其规模的对手。从产业规划、产业落地、资源匹配到平台建设和全程服务，做的是一个全产业落地闭环的服务。在追求经济高质量发展的今天，这个服务越来越稀缺，也完全击中了地方经济发展的痛点。

“三新战略”让华夏幸福业务多元化 抗风险能力更强

2019年初，华夏幸福提出“三新战略”，在发展产业新城业务的同时，还加强了开拓新模式、新领域和新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产领域开始发力，从而实现公司业务的多元化。

资本市场很多人指出，产业新城是一个长期业务，对华夏幸福来说，投入巨大，回收周期太长，因此会产生巨大的资金压力。从业务均衡和抗风险的角度考虑，华夏幸福当然应该发展出多元化的业务。过去，住宅地产是一个有益的补充。不过如今在宏观调控的背景之下，华夏幸福选择的“三新”路线，可以说是解决上述问题的一个很好的解决方案。

“三新战略”提出后，落地很快。2020年上半年，华夏幸福被接近10个城市更新项目选为前期服务商，中标了招商银行全球总部大厦项目代建服务，东莞威远岛土地整备总和服务项目等等，这些项目都锁定了华夏幸福的未来业绩，为业绩平滑奠定了基础。

下半年，在上海，华夏幸福做的一个项目很有意思。上海已连续两年举办世界顶尖科学家论坛，为了固化论坛思想成果，华夏幸福配合政府开发了临港的世界顶尖科学家社区。这个社区汇聚了顶尖的科学家人才、学校、实验室、国际组织等等，面向了国家重大特殊需求，聚焦于世界前沿科学领域，打造了一个前沿科学成果落地的空间载体。

“三新战略”的成功落地，让华夏幸福的主营业务可以做到双轮驱动——一边是产业新城，一边是商业地产。商业地产从无到有走向了前台，俨然将发展成为华夏幸福新的支柱之一。

从2020年的日程表可以看得出来，华夏幸福在商业地产上的动作很快。3月底，动工建设武汉长江中心。4月，竞得南京南部新城核心区地块。5月，摘得武汉武昌沙湖进入主轴中北路地块。6月，获得黑龙江哈尔滨市松北区地块；拿下广州荔湾区白鹅潭沿江总部经济带新隆沙项目地块。华夏幸福商业地产的异军突起，可能会改善资本市场对于华夏幸福的长期印象，其效果会对资产负债表项目长短搭配进行调整，财务情况将会持续改善。

财务情况改善 华夏幸福迎来价值释放

从2020年三季度财务数据来看，日益进步的产业业务和快速落地的商业地产为华夏幸福带来了良好的财务表现。三季度，华夏幸福整体毛利率同比上升了2.04个百分点至42.44%，销售费用率和管理费用率分别同比下降0.06和0.75个百分点。

整体毛利率的提升，对华夏幸福来说意义比较大，其背后暗含的是华夏幸福在调整收入结构。而销售费用率和管理费用率的下降，则是华夏幸福对内管理效率的改善。这对于如此庞大的一个公司来说，都是极为难得的——反映的是公司在疫情的冲击之下，主动出击。

这种主动出击也可以在现金流和杠杆率方面看出来。根据三季报，公司在土地支出增长的同时，整体经营性现金流净流出同比减少了145亿元，现金流情况得到很大的改善。现金流口径的总回款率提升到了74.7%。现金流的改善，是华夏幸福积极应对主动出击的结果，财务上是让公司更安全了。

杠杆方面，公司通过平台股权合作持续改善资产负债结构，三季报显示的是，公司资产负债率同比降低了1.8个百分点，净负债率同比降低了12.4个百分点。

在雪球上，笔者看到很多投资者都在关注华夏幸福是否从前几年的资金压力下走出来，如果仔细研究半年报和三季报的话，可以看出来，华夏幸福的资金压力明显改善了，业务的调整清晰可见，是否从山谷中走出答案已经呼之欲出了。长期来看，华夏幸福的商业模式是可持续的，发展空间还很大，这一点其他地产公司是没有办法比的。（文/新浪财经意见领袖 向小田）

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