一勺言 | 孙老板造出第二条船

一勺言 | 孙老板造出第二条船

一勺言

一

如果我们把物业理解为地产的二代，那么，行业四巨头之间，很快就要爆发一场二代的竞赛。

四巨头二代的竞赛时间表已经基本厘定。

碧桂园服务，2018年6月已上市。

融创服务，2020年11月19日挂牌上市。

恒大物业，年内等待聆讯通过。

万物云，上市待定。

今天几乎所有的物业公司，基本上都是从地产公司的服务配角这个角色扮演起步，经历了从泥土到朝堂的过程。在过去36个月里，碧桂园服务市值第一次突破了千亿港元，更有超过五六家物管公司的市值已经超越了地产母公司。

未来两年，随着恒大与万物云的陆续上市，它们将迅速加入、并用自己的实际行动确认这个苗头初现的历史大趋势：二代赢过一代。

这个大趋势，构成了物管公司所有从业者的大背景。今天的市场已经开始不再用简单的服务业来打量诸位，而是从消费、资产管理、数字与科技的维度来看待你们的前程。

所以，真正的剧情才刚刚启幕。

二

但是，我们发现了一个非常有意思的特征。

一代的规模倾向，就像基因继承那样，传递给了二代。今天的物业二代竞赛里，规模仍然是一个绕不开的竞争力，甚至变得愈加重要。

四巨头物业的规模排序，几乎与地产高度重合。截止到2020年6月底，融创服务的在管面积，第一次突破1亿平米。这样一来，四巨头的二代就全部刷卡进入了一个最高楼层的俱乐部。

未来，在俱乐部的某个房间，一定会持续输出很多故事，从同业并购到人才引进，从边缘创新到模式迭代。

正因为有了规模的支撑，好故事才得以成为大样本，故事的剧情与结局，才能具备行业视角与观察的价值。

曾经，二代只是站在一代生意的边缘，但是，现在从边缘地带发起的革命，真正令人生畏。

三

如果没有疫情的干扰，2020年可能取代2019年，成为物业上市最热的年份。

但是与此同时，行业同质化的观感，越发突出。

因此，在规模作为基础条件下，未来个性极强的物管公司将会脱颖而出。

在目前市场的估值逻辑中，‘确定性增长’以及‘业主增值想象空间’是两个重要的考量维度。

碧桂园服务，依靠母公司强大的土储，带来强劲的增长动力，从而成为行业龙头；

绿城服务，依靠高端业主资源，在社区增值服务方面独树一帜，成为行业优等生。

那么，市场上有没有一家兼具‘强劲增长动力’以及‘高端业主资源’的物管公司呢？

专注于一二线城市的融创服务有话要说。

2020年8月6日，递交招股书；

2020年10月26日，通过港交所聆讯；

过会只用了81天，创造今年物企过会最短时间记录。

最新消息显示，11月19日，融创服务将正式登录港股，预计融资额在10.8-12.95亿美元，这一数字将创造近期整个物管上市公司融资的最高规模记录。

一批明星资本已经加入融创服务的基石战队，腾讯、IDG资本、高瓴资本、雪湖资本，合计认购3.7亿美元，最高占比约三成募资额，其中，融创服务是腾讯在物管领域迄今最大的一笔基石投资，而IDG对中国物业股的第一笔投资也是花落融创服务。

2019年，融创中国及其合营企业新增土储高达1亿平米，截至2020年8月25日，总土储2.56亿平方米。过去两年，融创中国每年交付面积，都在1000万平米以上。根据第三方的数据，融创服务的整体增长率（含在管面积、合约面积、收入与利润的平均年增速）高达94.1%，成为增速最快的中国大型物管综合服务商。

这些数字意味着一件事，增长的‘确定性’。

而在地产四巨头中，融创的产品主要以高端住宅为主，土储也多位于一二线城市，占比达到80%以上。

这一特征，让融创服务在四巨头里很有能见度。过去五年，融创服务的业务场景，伴随母公司的并购进程，已经从住宅扩展到文旅、商场、大型会展与城市物管。

这种服务场景的延伸，向融创服务的IPO征途，输出了关于业主增值服务的诸多想象空间与可能性，投资者不可能视而不见。

四

物管公司的竞赛，在本质上是一场各大地产公司的客户池深度与业主消费能力的竞赛。从这个角度看，融创将更有存在感。

无论是较高的物业费，还是多样的社区增值服务，高收入业主往往接受度更高。一般来说，核心一二线城市小区的业主具备更强的增值服务付费能力，拓展增值服务的潜力更大。

在地产销售额2000亿元之上的地产商中，融创与绿城的客户净值最有代表性。

从融创服务的整体平均物业费来看，融创服务与绿城服务相当，甚至比绿城服务还要高一些。

随着规模的提高，管理精细度的提升，以及，智能化科技管理工具的使用，员工效能正在有效提升，过去四年，融创服务的人工成本占比已经成功逐年下降。

接下来的剧情，利用科技的应用与标准化管理，持续降低成本，正在成为融创服务的下一个重要议题。两个月前，融创服务战略投资了一家科技应用公司锋物科技。

此处顺手提一句，一个很有意思的现象是，相对于阿里，腾讯对物管公司的资本布局，投入了更大的热情。腾讯系对融创服务的投资，融创服务加入腾讯的阵营，这看着是一件事，其实是两件事，对腾讯与融创服务双方，都开了一个不小的脑洞。

最后，再来看业主增值服务这一项黄金指标。

目前，业主增值服务虽然百花齐放，但全行业都在认真摸索一套行之有效的商业模式。

融创服务的业主增值服务起步较晚，但作为后发公司，它具备两个优势：

1，市场上可行的增值服务业务玩法，可以被很快拿过来复制到自己的项目中，这就导致融创服务的试错成本更低。

2，增值服务的收入基数小，加上，它客户池中的高端业主资源高于多数同行，其增速也会更快，这体现到了这张表中。

社区增值服务，又称，业主增值服务。2019年，融创服务第一次在这个指标中进入另一个‘亿元俱乐部’，2020年上半年，它已经实现了6300万元，全年过亿，板上钉钉。

钱虽小，但含金量高。懂行的人绝不小看这部分钱的意义。

谁能在这个指标上建立优势，基本决定了未来五年你的行业位次与市值空间，更重要的是，它的多寡还被用来测试，一家物业管理公司在多大程度上克服了一代给你的传统服务生定位，从而得以游向另一个蓝色的深海水域。

每一个IPO都有义务去讲一个独特的故事。好故事并不难讲，难得是真正兑现一个好故事。但是，不管怎样，一个令人信服的好故事，必然也只能从一个特定的场景里发生。

融创服务在‘高端增值服务’的场景搭建，相对于同行，是豪华而稀缺的。虽然很多物管公司，都在喊出类似的口号，但是，务实地说，没有这些基础设施，我们很难想象高品味的增值服务故事会如期发生。

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